Искусство побеждать: Сегмент быстрого реагирования

Складской сегмент выглядит настолько благополучным на этом фоне, что внушает подозрения. Участники круглого стола в «Ведомости. Недвижимости» в сентябре постарались развеять сложившееся заблуждение. «Ставки за девять месяцев упали на 15%, объем сделок - на 30% по сравнению с прошлым годом. Все хорошо: санкции сработали, сроки заключения договоров растягиваются, наш рынок реагирует как все», - уверил Вячеслав Холопов, партнер Knight Frank.

«Прошлый год был рекордным по объему сделок, упасть от этого уровня на 30% - это счастье. Мы сейчас на уровне 2010-2011 гг., пока еще не 2009 г., это хорошо», - Холопов тем не менее попробовал объяснить оптимизм игроков складского рынка. Коррекцию ставок на 10% он оценивает как «несущественную». «Сегодня арендаторы могут спрашивать ставку на 15-20% ниже, чем раньше, - говорит Виктор Афанасенко, директор по маркетингу и аренде Raven Russia. - Самое время передоговориться как по существующим контрактам, так и по новым». По данным Knight Frank, за склад класса А сейчас просят $110-130 за 1 кв. м в год, класса В - $85-110.

Исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев считает преимуществом складского рынка по сравнению с другими сегментами то, что «здесь быстрее всего начинаются проекты и быстрее закрываются». «Да, кризис начался, половина рынка умерла - и отлично. Оставшимся хорошо: и предложение уменьшается, и спрос стабилен. Западные ритейлеры до сих пор подтверждают большие объемы и аренды, и покупки объектов класса А, пусть и по сниженным ставкам», - рассуждает он.

В кризис в России выживают либо самые мелкие игроки, которые оперируют 2000-3000 кв. м в два года, либо крупные, которые будут расширяться, поглощая середнячков, согласны участники обсуждения. Это хорошая новость для девелоперов более дорогих качественных складов. «Нам интересно, чтобы крупные становились еще больше и брали у нас еще больше. А мелкие компании - не наш клиент», - заявил по этому поводу Мамаев (сейчас спрос формируется в основном за счет крупных торговых операторов). Но даже девелоперы складов класса А замечают уменьшение объемов сделок.

«Макроэкономическая ситуация ударила по спросу, решения потенциальные арендаторы откладывают на 5-6 месяцев», - делится Даниэль Мартину, заместитель гендиректора TGC Group, итогами встречи по поводу сделки на 50 000 кв. м. Но арендаторы вернутся, уверен он: «Никто с российского рынка не планирует уйти».

Иностранные сети отказываются от планов покупки складов в пользу аренды. И предъявляют более жесткие требования относительно рублевых ставок, валютных коридоров, отсюда и задержка по ряду сделок, уточняет влияние неблагоприятной макроэкономической ситуации Владислав Рябов, партнер, региональный директор департамента складской, индустриальной недвижимости и земли Colliers International.

Что действительно плохо, по словам Олега Мамаева, так это рост курса доллара, к которому намертво привязаны ставки на российском складском рынке (по мнению участников обсуждения, это сейчас сильно вредит развитию сегмента, препятствует инвестиционным сделкам). «Мы возмущаемся: «Ставки упали на 10% в валюте». Но они в рублях выросли на 20% - это никого не смущает? Строим мы все-таки за рубли», - объясняет он, почему не чувствует кризиса.

Виктор Афанасенко напомнил, что арендаторы откладывали решения о сделках и в марте, и в мае, и в июне: «Наших арендаторов стало меньше. Показов, звонков, решений после этих встреч стало меньше». Но отчасти потому, что «строить мы стали меньше». Еще два года назад компания решила возводить по 50 000-100 000 кв. м в год и столько же покупать, договаривалась с имеющимися арендаторами и банками, «чтобы банки нас рефинансировали, чтобы текущие арендаторы остались на новые сроки». «К кризису эта работа была сделана. Это, наверное, наша главная победа», - доволен Афанасенко. Сейчас у Raven Russia не более 2% площадей пустует, тогда как в целом по рынку, по подсчетам Афанасенко, 6-10% вакантно. Даниэль Мартину считает, что свободно 3,3% складов, но это в целом всех классов по России.

По оценке Raven Russia, в Московском регионе арендаторам сейчас доступно около 800 000 кв. м, до конца года будет сдано 200 000-300 000 кв. м. «Значит, 0,5 млн кв. м «вывалится» на будущий год. То есть ничего нового начинать не надо. Но мы свое построим», - уточнил Афанасенко. Всего, по данным Knight Frank, в предложении на рынке Московского региона 8,7 млн кв. м качественных складов, по итогам 2014 г. добавится около 1,3 млн кв. м (больше, чем в рекордном 2007 году).

Петр Зарицкий, руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL, также сомневается, что есть «подтвержденный качественный спрос» на весь объем площадей, имеющийся на рынке. Некоторые компании в поисках склада «ходят по кругу», это еще одна версия мониторинга рынка или попытка убедить своего арендодателя изменить ставку, предполагает он. Консультанты ожидают, что объем поглощения будет меньше, чем в предыдущие два года, и меньше, чем новое предложение.

Йенс Айххорст, заместитель гендиректора по управлению цепями поставок Enter, рассказал, что компания скорректировала планы. Два года назад Enter арендовала 60 000 кв. м в Чехове, предполагая после 2016 г. взять следующие 50 000-60 000 кв. м, инвестировала средства в оборудование склада, чтобы сделать логистику более эффективной. «Но заложенные тогда темпы роста на сегодняшний день вряд ли реализуемы», - признает Айххорст. Кроме того, компания подписала договоры на арендные ставки при курсе 30,5 руб./$. «Я думаю, мы не единственные сейчас, кто вежливо и деликатно просит любимого арендодателя понять и простить», - полагает он. Компания отказалась от части региональных складов, сосредоточившись «на тех площадях, которые у нас есть в Москве в избытке». Сдать в субаренду ненужные в данный момент площади и снизить общую нагрузку на бизнес трудно. «Больше года не можем сдать 10 000 кв. м, ожидания по ставке субаренды нереальны», - сообщил он. Тем не менее Айххорст уверен, что в сложившейся ситуации выигрывают самые крупные - они смогут получить большую долю рынка: «Поэтому спрос на качественные складские площади как в Москве, так и в регионах будет расти».

Сергей Кузичев, руководитель по развитию недвижимого имущества в Восточной Европе FM Logistic, считает, что на местных рынках накапливается отложенный спрос: «В регионах в основном отсутствуют качественные складские помещения. Профессиональные девелоперы, которые могут их построить, ориентированы, как правило, на получение денежного потока в валюте. Конечные же пользователи не готовы принимать на себя риски курсовых разниц». В Московском регионе ситуация стабильнее, отмечает он: «Здесь и основной потребитель, и сложившаяся инфраструктура». «Этот год и 2015-й можно назвать годами отложенного спроса. Рано или поздно - возможно, в 2016 г. - этот спрос придет на рынок», - считает Кузичев.

Андрей Постников, управляющий директор «Логопарк девелопмента», не согласен: есть сегменты товаров, потребление которых не остановилось, но это эффект временный и приведет к дальнейшему снижению спроса [на склады].

Мартину считает, что определенные перспективы создают пресловутые продовольственные антисанкции: «Это поможет России сосредоточиться на собственном производстве». Его российские коллеги более скептичны. Холопов находит «смешными» заявления о том, что «мы сейчас сможем заместить какую-то продукцию»: «Корова за год не растет, поле за год плодоносить не начинает. Мы потеряли культуру производства. Кроме того, замена импорта из Европы импортом из Азии - это не попытка развить собственное производство».

Олег Мамаев возражает, что есть программа по развитию оптово-распределительных центров («некий аналог цивилизованных рынков»), другие программы, направленные на упорядочивание, консолидацию, доведение до конечного пользователя российских продуктов питания. Пока мало кто из девелоперов в подобных проектах поучаствовал - не хватает компетенции. Но это новый сегмент и объекты будут появляться, уверен Мамаев.

Как и Даниэль Мартину, Глеб Белавин, коммерческий директор ПЛК «Северное Домодедово», считает, что нынешняя ситуация отличается от кризиса 2008 г.: «Она не настолько прозрачна и не подвергается моделированию. Спрос может как увеличиваться, так и уменьшаться. Я имею в виду спрос конечного потребителя, тех, кто покупает те или иные товары в магазинах. Кроме того, как бы скептически мы ни относились к ограничительным санкциям, они оказывают влияние и усугубляют ситуацию, в 2008 г. этого фактора не было. И существующие проблемы с кредитованием отражают позицию инвесторов». Массового вывода новых проектов на рынок в будущем году он не ожидает, в основном девелоперы будут завершать текущие проекты.