Суть дела: «Сити» в мегаполисах

Несмотря на кризисы, в мире продолжают строить небоскребы. Не осталась в стороне от общемирового тренда и Россия. Впрочем, никто пока не подсчитал, сколько несостоявшихся высотных проектов приходится на один реализованный.

Небоскребы постепенно меняют функционал. Если в 2010 г. из сотни самых высоких зданий мира 85 были офисными, то к 2013 г. в топ-100 осталось только 43 офисных объекта, подсчитали аналитики JLL. Небоскребы сейчас - это 43% офисных зданий, 32% многофункциональных, 17% жилых и 8% гостиничных. «Небоскребы имеют достаточно продолжительный срок окупаемости. Это обусловливают такие факторы, как высокая стоимость строительства, большой объем площадей, который медленнее сдается в аренду, плюс неярко выраженная заинтересованность инвестора в получении доходности от объекта в краткосрочной перспективе», - отмечает Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL.

Самые дорогостоящие высотки строятся на Ближнем Востоке и в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Там небоскребы - это преимущественно имиджевая история, доходность объекта не является принципиальным параметром для инвестора. Стоимость проектирования и строительства любого небоскреба априори выше, чем здания со стандартной архитектурой, - после 16-17 этажей она начинает расти, к тому же многие высотные проекты включают в себя так называемые метры тщеславия - этажи здания, которые не используются для коммерческой деятельности. Так, в самом высоком (пока что) здании в мире - дубайском «Бурдж Халифа» 244 м из общих 828 м не приспособлено для размещения каких-либо коммерческих или жилых помещений.

«В Дубае, например, 20% затрат инвестора небоскреба приходится на покупку участка и 80% - на само строительство», - говорит Фелино Палафокс, главный архитектор Palafox Associates. «В России все может быть наоборот», - пошутил Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинга».

Кварталы амбиций

В России высотные деловые кварталы возводятся в трех городах. Это «Москва-сити», «Екатеринбург-сити» и «Грозный-сити». Судьба всех этих проектов трудна. Стройка ни одного из них пока не закончена.

Концепция московского делового квартала пересматривалась несколько раз. Сроки окончания строительства, начавшегося в 1996 г., неоднократно переносились. Последняя озвученная столичными властями цифра - 2018 г. (вместо первоначально обещанного 2007 года). К этому времени на территории «Москва-сити» появится 23 объекта (в конце 2014 г. в эксплуатацию сдано 11, восемь строится). К 2018 г. здесь также будет размещен большой транспортно-пересадочный узел. Ожидается, что он улучшит транспортную ситуацию в этом районе. Ведь по завершении всех работ количество резидентов и гостей ММДЦ «Москва-сити» должно составить 250 000 человек. Пока что для разгрузки пробок и уменьшения автомобильных потоков новое руководство управляющей «Сити» компанией предложило установить для ММДЦ платный въезд. Инициатива была поддержана мэром столицы Сергеем Собяниным, который заявил буквально следующее: «Мы - «за», «Сити» надо ограждать от такого безумного потока машин. Там целый город на маленькой площадке». Сейчас это предложение рассматривают профильные ведомства и депутаты.

Самая масштабная потеря «Москва-сити» - 612-метровая башня «Россия» (более 0,5 млн кв. м). Ее проектировал сэр Норман Фостер. В конце 2008 г. основной инвестор - компания Шалвы Чигиринского - отказался от проекта, объяснив, что нет средств на его реализацию. Теперь на этом месте к 2016 г. должен появиться куда менее масштабный по высоте многофункциональный комплекс.

Екатеринбург: Жилье на высоте

Концепция «Екатеринбург-сити» также не избежала изменений. Первоначальный проект был сделан для девелопера - Уральской горно-металлургической компании (УГМК) французским архбюро Valode & Pistre Architects. Местом для него была определена площадка у городского пруда, у которого сейчас располагаются здания правительства города и законодательного собрания. Михаил Вяткин, бывший главный архитектор Екатеринбурга, ныне председатель градсовета, рассказывал в интервью телекомпании «Малина»: «Слава богу, это место не было застроено в свое время пятиэтажными панельными домами, как планировалось». Аркадий Чернецкий, бывший до 2010 г. мэром Екатеринбурга, ныне сенатор, уточнил, что площадка у городского пруда сразу была определена как место для строительства делового центра, «хотя было много поползновений - она у нас золотая».

Стройка «Екатеринбург-сити», начавшаяся в 2004 г., приостановилась на время кризиса 2008 г. В 2014 г. вместо запланированных пяти башен («Исеть», «Урал», «Де Геннин», «Татищев» и еще одной, спроектированной японским архитектором Кисе Куракавой) на площадке появились только 20-этажный отель «Хаятт» и обещанный к скорой сдаче апартаментный комплекс «Исеть» (209 м).

На прошедшем в конце сентября в Екатеринбурге «100+ Forum Russia» общественности был представлен новый проект - его авторами стали архитекторы немецкого бюро Werner Sobek Engineering & Design. Они предложили построить еще шесть многофункциональных комплексов различной высоты (три по 27 этажей, еще три - 62, 60 и 51 этаж) и три малоэтажных (по три этажа) торговых центра. Ядром нового квартала становится трехэтажный «Кристалл-центр» - общественно-культурный комплекс, который - при удачной реализации - может превратиться в городской магнит. На вопрос «Ведомостей», во сколько обойдется инвестору новый проект, Сергей Ерыпалов, директор по капстроительству «УГМК-холдинга», заявил: «Этого я вам никогда не скажу», отметив, впрочем, что вложения компании ограничат лишь «снизившиеся цены на медь». «Небоскреб - прежде всего амбиция: инвестора, архитектора, строителя, власти. Это индивидуальность, это картинка, которая остается на долгие годы», - выступая перед журналистами, описывал он.

Архитектор Вернер Зобек, рассказывая о проекте журналистам, заявил, что нет смысла начинать даже самый доходный проект, забывая об экономии, которую может принести здание. «Если [высотное] здание принесет пользу только нескольким людям и больше никому, то, возможно, его и не стоит строить», - вторит коллеге архитектор Adrian Smith + Gordon Gill Architecture Алехандро Сточетти. Он убежден, что не следует ставить высотные здания только потому, что у инвестора есть некая площадка: «Нужно планировать город таким образом, чтобы понимать, в каком районе будут строиться высотные здания. И смотреть, какое воздействие они окажут на окружающую среду». Архитектор Александр Зусик (проектирует в «Грозный-сити» небоскреб «Ахмат» стоимостью $600 млн) говорит, что любой небоскреб (даже если это 100 м, а не 500 и не 1000) - это амбиции, которые с точки зрения логики не имеют функционального обоснования. «Но если такой «монумент» построить и сделать из него активный элемент туризма, сервиса, создать его как знаковый элемент, которым народ будет гордиться, это дорогого стоит», - полагает он.

Высотное строительство экономически оправданно, когда соблюдена главная пропорция: высокий спрос со стороны конечного потребителя (арендатора или покупателя) и небольшие возможности для крупного стандартного объекта (когда пятно застройки небольшое), описывает Якубов. В российских регионах, по его словам, ситуация обычно прямо противоположная: спрос со стороны качественных бизнес-арендаторов невелик, но есть возможность масштабного строительства в связи с небольшой плотностью существующей застройки. Поэтому, подытоживает консультант, на региональном уровне строительство подобных объектов будет исключительно имиджевой историей, а не экономически обусловленной. «Екатеринбург-сити» - красивый имиджевый проект УГМК, который постоянно корректируется», - согласен с коллегой Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости. Включение в «Сити» общественных пространств, концертного зала и попытку адаптации проекта под нужды города аналитик приветствует, но у него остается главный вопрос: кто все это профинансирует, кто купит дорогое жилье и офисы в небоскребах? «Экономика района остается непонятной, а имидж и амбиции - слишком неустойчивая база для таких долгосрочных проектов. Екатеринбург не готов поглощать все проектируемые площади в разумные сроки. А значит, эта знаковая территория в центре на протяжении десятилетий останется выключенной из жизни города», - резюмирует Хорьков.

В Екатеринбурге высотное строительство ведется не за счет «привлеченных сил», а за счет внутренних резервов компаний, напоминает Чернецкий, признавая, что «в регионе должен появиться бизнес, который нуждается в высотных офисных площадях».

Тимур Уфимцев, гендиректор «Синара девелопмента», считает, что такая «серьезная компания, как УГМК», не станет заниматься экономически не просчитанным проектом - «в «Екатеринбург-сити» большая часть отдана под апартаменты», а в ее амбициях нет ничего плохого: «Город и состоит из амбиций, а УГМК хочет предложить новый формат - «тапочную доступность» («Я в деловой квартал приехал и всю неделю по нему в тапочках хожу»). Он не исключает, что приобрел бы там апартаменты: «Я считаю, что это очень правильный формат: семья живет за городом, а глава семьи живет и работает в городе, где проводит деловые встречи. Такой формат уже успешно работает в Москве». Олег Черепанов, глава «Форум-групп», полагает, что главная задача, которая стоит сейчас перед городскими властями и девелоперами, - «как сделать так, чтобы наши дети комфортно жили в нашем городе»: «И это точно не задача строить 100-метровые здания».

Решение «расти вверх, а не вширь» городские власти Екатеринбурга приняли в 90-х гг. прошлого века. Чернецкий рассказывал журналу «Деловой квартал», что на тот момент в городе сложился «дефицит подготовленных площадок под застройку»: «Был выбор - или разрешаем точечное возведение высоток, или пускаем стройкомплекс на самотек». Сейчас в миллионнике построено больше 73 зданий выше 75 м, в разной стадии готовности - еще 50. Из 30 самых высоких зданий России 29 расположено в Москве, одно - в нашем городе, приводит статистику Чернецкий. Жилой комплекс «Февральская революция» (почти 140 м) до 2012 г. был самым высоким жилым домом вне Москвы, уступив затем это звание 40-этажному небоскребу «Олимп» в Грозном.

«Каждая башня - это декларация. Екатеринбург очень хочет отличаться от других городов», - отмечает архитектор бюро «Алкута» Алексей Куковякин.