Эксперты: Точки роста

Оценивая долгосрочные перспективы развития рынка недвижимости, принято говорить о возможных точках роста. В последние годы для регионов России ими становились крупные международные мероприятия. Год назад Екатеринбург жил ожиданием решения по Expo-2020. Всемирную выставку город не получил, но от иллюзий, связанных с международными мероприятиями, не избавился.

У Екатеринбурга всегда были высокие амбиции, которые базировались на сильной экономике региона, местном бизнесе и стремлении властей получить для города столичный статус.

В последние годы, для того чтобы совершить качественный скачок в развитии, город искал глобальные проекты, которые позволили бы привлечь федеральное финансирование. Одним из таких проектов стал чемпионат мира по футболу 2018 г. Но это событие пока не стало точкой роста для рынка недвижимости, который все отчетливее демонстрирует признаки депрессии.

В 2014 г. российским рынком недвижимости правят негативные ожидания. Но если для жилья они обернулись большим числом покупателей, желающих сохранить сбережения, вложив их в квартиры, то для коммерческой недвижимости стали серьезной проблемой. В условиях, когда базовые экономические индикаторы снижаются, сложно оставаться оптимистом. Сокращение занимаемых площадей в деловых центрах еще не стало массовой тенденцией, но планы по расширению уже никто не строит.

Надо признать, что Екатеринбург и Урал так и не стали центром притяжения для международных и федеральных компаний. Уже длительное время в бизнес-центрах класса А остаются вакантными 23%. И это при средней ставке около 1400 руб. за 1 кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы). Офисный рынок, как и прежде, держится на местных компаниях, а для них оптимальным выбором является класс В. Но и здесь пустует около 12% площадей, а ставки снижаются. Текущий показатель - 900 руб. за 1 кв. м в месяц, что на 13% ниже, чем два года назад. Чуть лучше (9% вакантно) выглядит сегмент класса В+ с более стабильным составом арендаторов и средней ставкой в 1170 руб. за 1 кв. м в месяц.

В торговых центрах, где почти нет свободных площадей (вакантно 2,2%), ставки тоже начали корректироваться вниз. Управляющие компании фиксируют снижение посещаемости и товарооборота. В III квартале 2014 г. средняя по городу ставка снизилась на 3% до 3060 руб. за 1 кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы).

Единственным сегментом, где до недавнего времени девелоперы чувствовали себя прекрасно, оставался рынок жилья. К осени объем строящегося жилья в Екатеринбурге достиг 2,8 млн кв. м. Этот рекордный показатель дополняется большим количеством апартаментов (213 000 кв. м) и растущим рынком квартир в пригороде (310 000 кв. м).

Рынок жилья инерционен, продолжает пополняться новыми проектами, игнорируя потенциальные проблемы с реализацией в ближайшем будущем. Новые проекты, выходящие на рынок, удивляют не только масштабом, но и высотой. В городе уже построено более 70 зданий выше 75 м. В разной степени готовности - еще с пять десятков таких объектов. Сейчас возводится пять высоток выше 100 м и одна - более 200 м.

46% всех строящихся объектов приходится на дома от 25 этажей, достаточно много домов в 30-40 этажей, готовится к выходу на рынок проект 61-этажного жилого комплекса. Далеко не все из них располагаются в центральных районах.

На этом фоне в Екатеринбурге прошел международный форум небоскребов «100+ Forum Russia», организованный местным бизнесом. Правильная инициатива, позволяющая обсудить широкий спектр вопросов и выработать согласованную позицию развития отрасли. Возможно, после изучения международного опыта отдельные компании откажутся от идей строительства небоскребов на промышленных окраинах, а высотные объекты в центре будут гармоничнее вписываться в сложившуюся застройку.

На форуме был обнародован обновленный проект квартала «Екатеринбург-сити», состоящего из комплекса небоскребов. Красивый имиджевый проект УГМК - компании, не являющейся профильным девелопером, - старт которому был дан около 10 лет назад, изменился. Инвесторам стало понятно, что ставка на офисы не сработает, необходимо развивать жилую функцию и сопутствующие направления. Включение в «Екатеринбург-сити» общественных пространств, концертного зала и попытку адаптации проекта под нужды города можно только приветствовать. Но остаются вопросы: кто это профинансирует, затем кто купит дорогое жилье и офисы в небоскребах? Экономика нового делового района, сроки его строительства так и остались непонятными. На наш взгляд, Екатеринбург не готов поглощать планируемые площади в разумные (с точки зрения инвестиционной привлекательности) сроки. Следовательно, эта знаковая территория в центре на протяжении десятилетий может оставаться выключенной из жизни города.

Имидж и амбиции местного бизнеса - это здорово, но это слишком неустойчивая база для долгосрочных проектов. В Екатеринбурге нет базовых предпосылок для массового строительства небоскребов, таких как стремительный рост численности населения, экономический бум, запредельная стоимость земли. Численность населения растет, но не быстро, экономические показатели уже давно не впечатляют, а стоимость земли хоть и высокая, но не настолько. К тому же даже в центре города остаются пустыри и неэффективно используемые территории, а существующая транспортная инфраструктура уже не отвечает требованиям сложившейся застройки. Именно в этом направлении необходимо сконцентрировать основные усилия и распрощаться с иллюзиями.

Нельзя за счет строительства самых высоких северных небоскребов стать глобальным городом. Нельзя расти вверх, не решая проблем на земле. В конце концов, нельзя пренебрегать обычным гармоничным развитием и здравым смыслом. В попытке приблизиться к развитым международным центрам и в погоне за международными мероприятиями мы очень часто забываем о главном ресурсе глобальных городов - людях. Именно люди делают города привлекательными для инвестиций. Невозможно стать современным растущим мегаполисом, не создав комфортные условия для жизни людей. В этом настоящая, а не иллюзорная точка опоры для долгосрочного развития города и рынка недвижимости.