Эксперты: «Кризис - самое лучшее время для покупки недвижимости»


S.A. Ricci

Консультант на рынке коммерческой и жилой элитной недвижимости России. Провела более 900 сделок в области инвестиций, купли-продажи и аренды недвижимости общей транзакционной стоимостью более $3 млрд.

Мы даем два сценария потенциального развития - это развитие умеренно негативное и развитие резко негативное. Одно и другое отличаются друг от друга тем, как будет вести себя и общеэкономическая ситуация, и геополитическая ситуация. Мы все-таки надеемся, что катастрофы на рынке не будет, и больше ориентируемся на умеренно негативный сценарий.

Офисы

На рынке офисной недвижимости наблюдаем кризис перепроизводства. Квадратных метров строится больше, чем сдается. А ставки аренды снижаются не только в долларовом эквиваленте, но и в рублях. В результате растет вакантность площадей. Прогноз: падение рублевых арендных ставок на 10%, снижение спроса на офисы с точки зрения и аренды, и продажи - порядка 10-20% относительно этого года, рост вакансий - до 30% к концу года. Такой очень серьезный показатель. И в связи с подобными тенденциями будет, естественно, приостановка новых проектов.

Наши рекомендации. Не должно быть депрессии. Как и в 2009 г., возникают фантастические возможности для арендаторов, пользователей офисной недвижимости заключить выгодные сделки, передоговориться на более выгодных условиях или переехать в лучший офис. Вторая возможность - инвестировать в офисную недвижимость в Москве, в трофейные активы класса А, активы, которые вне зависимости от макроэкономической и геополитической ситуации будут пользоваться спросом. Ведь самое лучшее время для покупки - именно в кризис.

Складская недвижимость

Здесь также наблюдаются очень высокие объемы строительства. 2014-й будет, наверное, самым рекордным годом - с 2007-го. До конца года введут около 1 млн кв. м. Тенденция build-to-suit сохраняется - когда девелоперы начинают раскупоривать проекты, только имея подписанные договоры аренды или купли-продажи.

Из-за замедления деловой активности возникает рост вакантности и, как следствие, плавно снижаются ставки, хотя они снижаются намного более плавно, чем на рынке офисов. Мы провели исследование - обратились ко всем потенциальным пользователям складской недвижимости и увидели, что 78% арендаторов не планируют сокращать свои площади. Это значит, что спрос на этом рынке устойчивый.

Торговая недвижимость

Объемы ввода растут, ставки пока стабильны, несмотря на то что новые площади снимаются реже, в связи с этим возникает рост вакансии. Безусловно, есть проблема с падением оборота розничной торговли, который будет в следующем году. В этом году рост пока составляет порядка 9% по отношению к 2013 г.

Есть 2-3 направления, которые в торговле очень активно развиваются. В первую очередь это стрит-ритейл. Градостроительная политика Москвы направлена на увеличение количества пешеходных зон, создаются действительно комфортные места для пребывания людей, появляется возможность путешествовать по городу на велосипедах и т. д. И все это приводит к тому, что стрит-ритейл будет пользоваться спросом у арендаторов или собственников торговых сетей и компаний.

Растет сегмент интернет-торговли. Развивается формат cash & carry. Общаясь с крупными западными ритейлерами, мы по-прежнему видим их желание инвестировать в такие объекты. Торговые центры также будут развиваться в Московской области, и здесь, я думаю, кризис где-то будет даже помогать, потому что это торговля в низком ценовом сегменте, на нее спрос будет только расти.

Жилье

Самый большой рынок - жилищный. Мы по-прежнему наблюдаем рост объема ввода. Поразили цифры, которые озвучил Герман Елянюшкин, - что в Московской области планируется 145 млн кв. м. Это очень большая цифра.

Мы видим факторы экономического характера, которые влияют на высокий спрос на жилье, и в нашем понимании он останется очень высоким. В первую очередь это связано с рядом фундаментальных факторов. Первый - износ жилого фонда. Мы примерно подсчитали, что в Москве он составляет где-то 30% от общего жилого фонда, т. е. около 70 млн кв. м! Это драйвер спроса. Второй - низкая обеспеченность жильем. В Москве этот показатель составляет порядка 20 кв. м на человека. Еще один фактор - психологический. Многие даже очень молодые люди по-прежнему считают, что хранить деньги в квартирах - это надежнее, чем рынок ценных бумаг. Это тоже будет влиять на спрос на жилую недвижимость.

Арендное жилье

Одна из достаточно новых, но очень популярных тем - апартаменты. В Москве сегодня нет рынка сервисных апартаментов. Инвестиции в сервисные апартаменты будут давать большую доходность по сравнению с покупкой квартиры.

Большой спрос на арендное жилье и большое количество административных зданий, которые уже, мы видим, перепрофилируются в апартаменты, но не продаются. Когда динамика продаж будет падать, а цены - корректироваться, арендное жилье может как раз стать очень хорошим направлением для инвестиций. Инвестиции в готовую квартиру будут защищать деньги от инфляции и давать примерно 5-7% годовых. Инвестиции в сервисные апартаменты - 10-11%.