Регуляторы: «Важно не допустить затоваривания»

Пока кризиса на рынке не чувствуется. Чувствуется, если можно так сказать, холодное дыхание не самой простой экономической ситуации. Недавно я попросил руководителей крупных строительных компаний дать информацию по продажам. Одна компания как продавала с февраля по 150-180 квартир, так и продает. У другой - стабильные продажи по 400-500 квартир. Падения нет. Сегодня в долларах цены просели. Но это не цены упали, а доллар подорожал. Как в анекдоте: «Наконец-то у нас литр бензина стал стоить дешевле одного доллара». В рублях цены пока точно такие же, и никто из застройщиков, насколько я знаю, не позволил себе их поднять. Хотя, наверное, себестоимость строительства должна возрасти.

Опасность рынка

Экономическая ситуация гораздо сложнее, чем мы пытаемся ее себе представить. Факторов огромное количество, в том числе присутствует и психологический. Большинство граждан, видя, что сейчас ставки по ипотечному кредитованию поднимутся и цены, возможно, вырастут в рублях, из последних сил кинулись заключать договоры. Предполагаю, что в конце года под влиянием большого количества факторов спрос будет увеличиваться.

В чем опасность рынка долевого строительства? Дом может быть достроен лишь в том случае, когда ведется непрерывное финансирование: либо жители исправно платят, либо за жителей платит банк, а дольщик расплачивается с банком. Вторая позиция - все квартиры должны быть проданы. В том случае, когда 70% квартир продано и все исправно платят, а в 30% прекращаются продажи, мы получаем объект незавершенного строительства. Вот это очень опасная ситуация, и при продолжении кризисных явлений мы к ней можем подойти в феврале-марте.

В кризис 2008 г. правительством РФ были приняты исчерпывающие меры по поддержке системообразующих строительных компаний. Это дало результаты - крупнейшие строители сохранились и сегодня активно работают. Думаю, что ни региональные правительства, ни федеральное правительство сегодня не будут спокойно смотреть, если рынок будет рушиться, и предпримут шаги по стабилизации.

Единственное, что нужно сегодня строителям, особенно крупным, - не допустить затоваривания. Потому что, начав строительство большого количества объектов, не каждый девелопер при снижении спроса сможет за счет оборотных или заемных средств достроить объекты. И, соответственно, чем крупнее строительная компания, тем больше мы ощущаем угрозу появления новых обманутых дольщиков.

Правила

Мы ни в коем случае не хотим допустить, чтобы цены росли, с одной стороны, но с другой - мы очень внимательно смотрим на проекты, когда приходит к нам застройщик и говорит, что он не собирается зарабатывать, у него либо 0, либо 5% прибыли. Это уже все, это явный признак пирамиды: при любой работе бизнес должен зарабатывать, вопрос - сколько.

Если бы так легко было строить в Европе, вот здесь был бы пустой зал и все наши застройщики были бы там, где все правила понятны, где все легко и просто. Но ничего подобного! В Европе согласование строительных проектов в десятки раз сложнее и забюрократизированнее, чем у нас. Сможет ли кто-то привести хотя бы пять примеров, где в Европе строятся проекты с площадью застройки более 1,5 млн кв. м жилой недвижимости? Думаю, нет. А таких проектов только в Московской области более 10!

Сейчас можно выходить и строить 21 млн кв. м - на такой объем строительства жилья выданы разрешения в Московской области. А градостроительная документация, по которой можно заявиться на строительство, - 145 млн кв. м жилья. Мне кажется даже, что переборщили с поддержкой жилищной застройки. (Смеется.) Должен сказать, что в Московской области действует градостроительный совет и половина проектов отклоняется в связи с просто грубейшими нарушениями со стороны заявителей.

Вопрос принятия генпланов в Московской области достаточно публичный. Мы за прошлый год ни одного генплана не приняли, а в этом году - семь. И генплан имеет не только какие-то картинки, но и план реализации. То есть мы переходим уже от общих разговоров к конкретным действиям. Был ли смысл принимать 360 генеральных планов, где у нас сельхозземли накрываются жилищной застройкой с минимальной рекреацией и с непонятным финансированием строительства дорог и школ? Ну будет у нас везде Павшинская пойма. Зачем? Поэтому как раз у нас правила достаточно четко прописывают, что можно, а что нет. Они, может быть, не всегда удобны. Но мы слышим застройщиков и даже те региональные нормы в градостроительном проектировании, которые приняли, планируем в ближайшее время скорректировать. Всплыли определенные нюансы и тонкости, эту информацию до нас в том числе доносят застройщики.