Точка зрения: Выбор на миллион
Если у инвестора есть от $1 млн до $20 млн, он может их выгодно вложить в 2015 г. в помещения street-retail или маленькие торговые центры в Москве и области. Экономическая ситуация приведет к тому, что стоимость таких активов снизится и некоторые из них из-за закредитованности собственников будут искать «спасателей». Таким образом, цена объектов может достичь приемлемого уровня (назовем это «дном») к концу следующего года.
При выборе помещения street-retail по-прежнему первостепенным является месторасположение. При выгодном расположении легче найти замену арендатору в случае его ухода и минимизировать потерю дохода. Беспроигрышные места - на выходе из метро или у автовокзала либо в центре района или на так называемой узловой улице, через которую проходят большие потоки людей. Примером такого неубиваемого в хорошем смысле места является пересечение проезда Дежнева и улицы Полярной в Медведкове. Выгодно вкладывать и в помещения в только что сформировавшихся пешеходных зонах, таких как Никольская. Но и Тверская, где ставки на аренду снизились и, вероятно, еще будут снижаться, может стать интересной для инвестора в среднесрочной перспективе.
В текущих условиях рекомендуем придерживаться консервативной стратегии. Избегайте объектов с заявленной доходностью около 13-15%. Этот завышенный по рыночным меркам показатель может нести в себе риски: необходимость обеспечить дополнительные электрические мощности, переоборудовать помещение под специфические потребности арендатора и т. д.
В большинстве торговых центров в Московском регионе ставки аренды зафиксированы в валюте, а оплата производится в рублях по курсу. В условиях падения рубля и снижения платежеспособности населения ритейлеры испытывают трудности и приходят за скидками к собственникам. Последним придется идти на компромиссы, что (в ряде случаев) приведет к росту долговой нагрузки и снижению стоимости объектов. Для потенциального инвестора могут быть интересны такие объекты, особенно если это торгцентры районного масштаба внутри транспортных узлов или в проходимых местах спальных районов при наличии «рабочего состава» арендаторов (супермаркет, аптека, банк, химчистка и другие виды услуг).