Девелоперы в этом году готовы ввести рекордное число торговых центров, не смотря на кризис

Торговые центры открываются заполненными менее чем на треть - в прошлый кризис минимально допустимой считалась 50%-ная «вакансия» (так на языке консультантов называются пустые помещения). Главное - запустить объект и начать получать от него хоть какой-то денежный поток. «У девелоперов у всех кредиты, которые надо отдавать», - объясняет Татьяна Ключинская из JLL. В основном поток генерируют продуктовые супермаркеты, заведения фастфуда, детские и, что стало удивительным для брокеров, спортивные товары. Но это традиционные арендаторы, они, к сожалению девелоперов, пересматривают планы развития - и не в сторону увеличения числа новых магазинов. Поэтому найти оператора на новые площади все чаще означает просто его переманить. «Арендаторы сейчас неохотно рассматривают предложения в строящихся или только открывшихся ТРЦ, - рассказывает Михаил Рогожин из CBRE. - Если договоренность [по аренде площадей] не была зафиксирована документально, от нее отказываются». «Ритейлеры говорят, что они подождут, посмотрят, как пойдут продажи [в других магазинах в этом торговом центре], - говорит Татьяна Ключинская. - Нерентабельные магазины закрываются, договоры заново согласовываются на более комфортных для оператора условиях».

На рынке торговой недвижимости утвердилась «эра арендатора», признают брокеры и девелоперы. Первые говорят о том, что склоняют собственников торговых комплексов проявлять максимальную гибкость в переговорах («Арендаторов сейчас целуют в те места, о которых те раньше не могли даже мечтать», - откровенничал один брокер), вторые жалуются на большие трудности с подписанием договоров. «У новых ТРЦ простая концепция - расчет на масс-маркет и дискаунтеры, по-другому 2015 г. не проживем», - говорит Булат Шакиров, гендиректор Praktika Development.

Собственники торговых центров, в том числе новых и больших, вынуждены идти на разные ухищрения. В том числе заполнять площади так называемой неформатной розницей - киосками или небольшими «островками». Эта тенденция развивается давно, просто раньше многие ее игнорировали: мелкие торговцы постоянно меняются, с ними много возни, объясняет Александра Романенко из «Магазина магазинов». «Несмотря на то что арендные ставки у них самые высокие в ТРЦ, занимают они мало места, поэтому в итоге платят немного», - уточняет она.

Доля таких арендаторов может доходить до 10% в общей выручке, уверяют консультанты. Но пока что не превышает 2-3%. Девелопер может искать их сам («Если из районного ТРЦ съехал «традиционный» арендатор, мы можем рекомендовать собственнику собрать рядом находящихся «рыночников» и сделать из торгового центра локальный «ларек», - описывает методику Ключинская) либо обратиться к компаниям, бизнес которых - сдавать в субаренду неформатной рознице места в торговых центрах. Индира Шафикова, представитель одной из таких компаний - Retail Profile Russia, рассказала, что только в прошлом году они заключили договоры с девятью российскими торгцентрами с арендуемой площадью объекта от 50 000 кв. м. «В основном обращаются крупные компании и собственники ТРЦ, которым необходим стабильный денежный поток от аренды общих зон, так как у всех есть обязательства перед банками». «Если собственник решит сдавать площади самостоятельно, он может заработать раза в три больше денег, чем заключив договор с крупным оператором, - отмечает Романенко. - Но и проблем ему придется решать гораздо больше».

«Плюсы «островных» торговцев очевидны, - перечисляет Шакиров. - Они занимают коридоры, общественные пространства, затраты на их обустройство минимальны: ремонт не требуется, разве что электричество к ларьку подвести и иногда воду. Требования просты: высота оборудования не должна превышать 1,2 м, чтобы не загораживать посетителям обзор». Их ротацию тоже можно считать положительным фактором - посетители любят, когда привычная обстановка меняется.