Городские пустоты и заброшенные места – новые возможности для развития

Мы настолько привыкли к виду пустырей или заброшенных зданий, что считаем это нормальным состоянием городской среды. Или свидетельством того, что управление городским развитием осуществляется не самым эффективным способом и вопросы с правами собственности на землю до конца не урегулированы. Но подобные пустоты – это также потенциал для качественной трансформации, открытия новых видов бизнеса и реализации запроса на содержательное изменение культурного ландшафта города.

Берлин, Лондон, Нью-Йорк, Париж, как и Москва, сталкивались с этой проблемой раньше и продолжают соприкасаться с ней и по сей день. В мире стремительно набирает популярность концепция временного использования. Для зданий и участков, которые пустеют из-за сокращения спроса на них, разрабатываются новые функции. Как правило, на короткий срок, например три месяца, но бывает и так, что успех проекта обеспечивает ему существование в течение нескольких десятилетий. Это может быть создание городского огорода, творческого пространства, рекреационной или спортивной зоны. Такой подход позволяет собственнику избежать издержек, а арендаторам – получить пространство по доступной цене и протестировать идеи.

Парковка, парк, огород

В 2005 г. в Сан-Франциско городские активисты придумали Park(ing) Day (в названии обыгрываются слова «парк» и «парковка»). На один день горожане переделывают места на автомобильных стоянках в мини-парки с деревьями и скамейками, чтобы ненадолго вернуть себе занятую машинами территорию. Теперь эта акция проходит более чем в 160 городах на всех континентах. В Сан-Франциско проект положил начало новой практике: администрация города стала отдавать предпринимателям парковочные места рядом с их кафе по льготной ставке для обустройства общественных пространств.

В Берлине концепция временного использования получила, пожалуй, наибольшее распространение. После разрушения Берлинской стены, протянувшейся на 43 км, остались внушительные раны, зоны отчуждения и просто заброшенные районы в разорванной ткани города, которую надо было заново «сшивать». Это оказалось весьма смелым вызовом, ответить на который решили десятки молодых людей и предпринимателей со всего мира. Они превратили Берлин в открытую экспериментальную лабораторию. За 20 лет в городе было реализовано более сотни проектов временного использования, про них написано несколько книг. Наиболее примечательный, на мой взгляд, – создание городского огорода Prinzessinnengarten.

Его авторы просто хотели показать утратившим связь с землей горожанам, как растут овощи. Но кроме образовательной огород решил и две другие важные задачи, которые заложены в концепции временного использования: задачу экономической устойчивости – проект живет за счет кафе, где готовят еду из выращенных продуктов, получает государственное финансирование за проведение детских образовательных программ и собирает деньги от постоянных посетителей посредством краудфандинга; и задачу социальную. Населенный преимущественно представителями турецкой диаспоры, которые восстанавливали Берлин после Второй мировой войны, район Кройцберг регулярно мелькал в новостях о межэтнических конфликтах. После появления огорода ситуация в районе стала спокойнее, а представители разных этнических групп, равно как и коренные жители Берлина, стали считать это место своим и гордиться им.

В США финансовый кризис 2008 г. имел печальные последствия для малого бизнеса, многие предприниматели вынуждены были признать себя банкротами. Кварталы с активной уличной жизнью, такие как Олд-Окленд в г. Окленде (штат Калифорния), постепенно становились все более тихими, сами улицы – пустынными и небезопасными. Чтобы вдохнуть новую жизнь в квартал и создать там торговый кластер, муниципальное агентство по развитию предоставило грант в $30 000 на компенсацию арендной платы; благодаря такой поддержке удалось обеспечить полгода бесплатной аренды. Инициаторы проекта Popuphood – предприниматели – стали кураторами этого торгового кластера, взяв на себя еще и обязанности в области учета финансов, организации рекламных кампаний и проведение переговоров с владельцами торговых помещений.

Начать с малого

В России ценность подобных решений только начинает осознаваться. До осуществления масштабных проектов – реорганизации территории ЗиЛа, завода «Серп и Молот» – еще далеко. Проекты поменьше вызывают гораздо больше оптимизма. Из реализованных хочется отметить летнюю программу Новой Голландии в Санкт-Петербурге, пространство «Сахарт» и «Городской маркет еды» в Москве, проект «Активация» на фестивале «Дни архитектуры в Вологде».

«Городской маркет еды» делают два энтузиаста нового гастрономического ландшафта Москвы Андрей Будько и Анастасия Колесникова. Их цель – дать возможность людям, не являющимся профессионалами ресторанного дела, начать свой гастрономический проект. В первое время они использовали разные городские площадки – от пространства под мостом до пустующей по выходным парковки офисного центра, стабильно собирая аудиторию, уставшую от сетевых ресторанов. Сейчас они базируются в пустовавшем ангаре за пределами Третьего транспортного конца. В центр сознательно не переезжают, в том числе и для того, чтобы доказать, что жизнь за Садовым кольцом существует и что значимая часть посетителей может быть из местных жителей. Для организаторов «Городского маркета еды» это пусть и не сверхприбыльный, но бизнес: каждый участник платит взнос для участия в маркете. За прошлый год пятеро участников открыли собственные кафе.

Сервисы по заполнению пустоты

Признанием действенности концепции временного использования служит также появление поддерживающей инфраструктуры и сервисов. С идеями у нас обычно проблем нет, чего не скажешь о возможностях их реализации. Между тем в мире существует весьма развитая инфраструктура поддержки проектов временного использования. Приведу лишь несколько примеров.

Инвестиционный фонд Realdania (Дания) направляет доходы на филантропическую деятельность в области улучшения городской среды. В частности, в Копенгагене фонд выкупает заброшенные здания в периферийных районах, делает капитальный ремонт и потом сдает в аренду тем, кто живет неподалеку и хочет найти место для социального проекта или малого бизнеса.

Некоммерческие организации 3Space и Meanwhile Space (Лондон, Великобритания) помогают собственникам пустующих зданий найти временных арендаторов из числа некоммерческих или благотворительных организаций, что позволяет лендлордам уменьшить налогооблагаемую базу. Spacified, Storefront, Appear Here, A-dding (США, Великобритания, Германия) – это фактически агентства недвижимости, ориентированные на сдачу офисных и торговых помещений на короткий срок. Они соединяют тех, у кого есть излишки площадей, с теми, у кого есть желание реализовать творческие проекты или экспериментировать с бизнес-идеями, но нет возможности платить рыночную ставку аренды. Opportunity Space и 596 Acres (США) – биржи пустующих участков, которые собирают разрозненную информацию по рынку земли и помогают городским администрациям находить арендаторов, повышая эффективность использования земельных ресурсов.

Spacehive, Civic Crowd (Великобритания) – краудфандинговые веб-сервисы для сбора средств на проекты в области городской среды, социальной поддержки и развития местного сообщества.

Stalled Spaces – программа муниципалитета Глазго (Шотландия) по превращению пустырей в сады и огороды, поддерживаемая местными жителями. Ежегодно реализуется около 60 проектов, каждый из которых получает поддержку в размере до 2500 фунтов стерлингов.

Автор – управляющий партнер бюро UrbanUrban, кандидат экономических наук