Петербург подпал под сокращение
Однако и генеральный план Петербурга, и стратегия развития города до 2030 г. рассчитаны на ежегодный прирост в 60 000–80 000. Петербург перестал привлекать мигрантов: 77% сокращения обеспечил именно этот фактор. А вот население соседней Ленобласти устойчиво растет, после 2010 г. – на 12 000–15 000 человек ежегодно. В том числе и за счет Петербурга: пригородные проекты комплексного развития территорий (КОТ), как пылесосом, вытягивают из города молодые семьи. По расчетам Екатерины Марковец, управляющего партнера УК «Магистр», молодые семьи с одним ребенком составляют половину покупателей в КОТ. Доля приезжих в общей структуре спроса на жилье в новостройках колеблется от 10 до 20% и увеличивается в соответствии с падением цены – по мере удаленности от центра (и от Петербурга вообще).
До последнего времени Ленинградская область уступала Петербургу по инвестиционной привлекательности. Одна из причин – в регионе сложно найти квалифицированных специалистов в нужном количестве. Однако ситуация меняется: огромные новостройки, расположенные во Всеволожском, Гатчинском, Ломоносовском районах, будут по мере ввода вполне способны обеспечить потребности возникающих по соседству технопарков и в белых, и в синих воротничках. Тем более что транспортные связи между регионами не то чтобы активно развиваются. «Город ведет себя так, будто области нет», – заявил недавно председатель областного комитета по архитектуре Евгений Домрачеев, анализируя перспективы совместного решения дорожных проблем.
«Нельзя застраивать огромные территории, в которых рабочие места будут только в близлежащих магазинах, школах и садиках! – заявляет эксперт Алексей Шаскольский из Института проблем предпринимательства. – Проекты КОТ реализуют в чистом поле. А в тылу остается старый промышленный пояс. И получается, как у того цыгана, который выстроил детей и говорит: «Этих помыть или новых нарожать?» Комплексное освоение территорий – это такой «цыганский девелопмент», мы идем семимильными шагами в область, растягиваем коммуникации».
«Правил игры нет, они меняются постоянно, – подтверждает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-девелопмент». – Нет внятной градостроительной политики. Это провоцирует экстенсивный путь бесконечного расширения города в поля». Реальных мер, направленных на реновацию «серого пояса», Смольный не принимает. Наоборот, губернатор Петербурга Георгий Полтавченко говорит о «новой индустриализации», в поправках к генплану, которые сейчас зависли в городском парламенте, тоже трудно углядеть попытки какой-то качественно иной стратегии.
В 2013 и 2014 гг. город, как пушкинский Скупой рыцарь, продавал участки под застройку, трясясь над каждым лотом: менее десятка площадок в год. А в 2015 г., когда кризис обозначился в полный рост, вдруг решил вывалить на рынок сразу 25! Тем временем губернатор Ленобласти Александр Дрозденко приглашает инвесторов в Кудрово, чтобы разбавить жилые новостройки («Здесь удачное место для создания высокотехнологичных, чистых производств»), в Гатчину, анонсирует технопарк в Тосненском районе.
Разные практики реализуются и в обеспечении новостроек социальными объектами. Город вынуждает застройщиков «по умолчанию» возводить социалку за свой счет, а потом инвестор наматывает круги по инстанциям, добиваясь, чтобы муниципалитет забрал у него построенное на свой баланс. В области заключают соглашения с крупными строительными фирмами, убеждают их сменить юрисдикцию и половину налогов, уплаченных в регионе, пускают на выкуп садиков, школ и поликлиник.
Еще один фактор – налоговый. В Петербурге 1,4 млн пенсионеров – почти 30% населения, большинство из них живет в приватизированных квартирах: они не будут платить налог на имущество по кадастровой стоимости – у них льгота. А вот новым жителям Ленобласти, молодым семьям в небольших, недавно построенных квартирках, с будущего года предстоит исправно пополнять местный бюджет.
Именно в КОТ сейчас сконцентрированы существенные факторы риска, обусловленные негативными процессами в экономике (самоизоляция, санкции, падение спроса, снижение платежеспособности граждан). Основная угроза – драматическое отставание транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры даже от снизившихся темпов строительства. И в ближних пригородах моментально возникла альтернатива – небольшие проекты малоэтажной застройки. ЖК «Мелодия» и ЖК «Азбука» во Всеволожском районе, ЖК «Ванино» – в Тосненском, «Новые кварталы Петергофа» – в Петродворцовом... Они легче, дешевле, требует меньше времени и, что немаловажно, они понятнее потребителю. В Петербурге такие проекты составляют 3% первичного рынка, в области – 7,5%.
Петербург проигрывает в геополитической конкуренции. На симпатиях туристов к европейском прошлому и на трудовых традициях Путиловского завода в XXI в. трудно составить солидный капитал. А другие козыри Смольный предъявлять не торопится.
Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»