«Нестабильные компании должны с рынка уйти»
Ситуация в Московской области с вводом нового жилья, с покупательской активностью граждан достаточно стабильная. 2014 год был уникальным, его характеризовал пик спроса на жилье. Если сравнивать показатели со среднестатистическими 2012–2013 гг., то 2015 год по объему средств, инвестированных застройщиками, ничуть не уступает.
Думаю, что в этом году мы превысим показатели 2013 г. и по объемам вводимого жилья, и по объемам продаваемого, в том числе по денежной выручке.
Самый высокий спрос
В Московском регионе сосредоточен самый высокий платежеспособный спрос. По оценкам экспертов, в месяц в Подмосковье заключается 6000–8000 договоров долевого участия (ДДУ). И уникальность Московской области заключается в том, что мы первый субъект, который строит 1 кв. м в год на человека, что соответствует европейскому стандарту.
В настоящее время стоимость квартир на рынке достигла своего дна. Застройщики с правильной бизнес-моделью чувствуют себя достаточно выигрышно. То есть те компании, которые осваивают территории комплексно – с транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой. Мы прогнозируем, что в ноябре – декабре в Московской области произойдет традиционное повышение спроса. Механизм по субсидированию ипотеки, который предложил губернатор Подмосковья Андрей Воробьев, дал рынку нужный стимул. И те граждане, которые могут себе позволить купить квартиру, постараются воспользоваться данной возможностью в этот период.
Тревожные звонки
Есть еще один показатель, к выполнению которого мы стремимся, – доступность жилья. Его критерии сформулированы в указе президента РФ «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем...». Московская область подготовила ряд предложений, реализация которых могла бы сыграть решающую роль в достижении президентского показателя. Во-первых, мы предлагаем продолжить стимулирование спроса, в том числе и через субсидирование процентной ставки. Во-вторых, мы обращаем внимание правительства РФ на необходимость коррекции рынка за счет ужесточения требований к застройщикам, которые привлекают денежные средства дольщиков.
Герман Елянюшкин
Родился в 1969 г. в Сызрани Куйбышевской области. В 2000 г. окончил Санкт-Петербургский университет МВД России. В 2003–2006 гг. – замглавы территориального управления, замглавы администрации Невского района Санкт-Петербурга. В 2006–2009 гг. – начальник управления капстроительства и ремонта комитета по строительству Санкт-Петербурга. В 2009–2010 гг. – замгубернатора Псковской области. В 2010–2011 гг. – начальник ФГУ «Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ». В 2011–2012 гг. – директор департамента жилищной политики Минрегионразвития РФ. С 29 мая 2012 г. – министр строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области. С 25 января 2013 г. – зампредседателя правительства Московской области.
Дело в том, что почти половина застройщиков из 595 строительных компаний, присутствующих на рынке жилья Подмосковья, задерживают сроки ввода в эксплуатацию. Это очень тревожный показатель.
Правительство Московской области всегда готово поддерживать компании, которые осуществляют свою деятельность в строгом соответствии с ФЗ № 214 и являются добросовестными налогоплательщиками. Таких на рынке Подмосковья можно насчитать порядка 50–60. Около 500 компаний строят по 214-ФЗ, но строят «как получится». Большинство из них не могут достроить объекты, срывают сроки, начинают демпинговать, чтобы покрыть кассовый разрыв. Они создают конкуренцию стабильным компаниям и вызывают серьезные опасения за дольщиков, которые купили квартиры, а теперь вынуждены снимать жилье, покрывая еще и ипотечный платеж. Многие из таких компаний никогда не присутствовали на строительном рынке. Они получают доступ к земельному участку и начинают продажу квартир на миллиарды рублей. Совершенно не имея представления, как завершить строительство своих объектов. Количество таких застройщиков должно сокращаться, пусть для кого-то, возможно, это будет неприятно.
Уверен, что ужесточение требований к застройщикам, которые привлекают денежные средства дольщиков, позволит минимизировать риски для граждан и уменьшить недобросовестную конкуренцию для серьезных строительных компаний.
Дольщики поменялись
Печально, но даже с таким ресурсом, какой имеется у Московской области, мы только-только подходим к расселению основной массы дольщиков 2008–2009 гг. На момент, когда область возглавил Андрей Воробьев, таких у нас было порядка 18 000 человек с замороженными квартирами в 108 объектах недвижимости. Существенно сократив количество обманутых дольщиков за прошлые годы, сегодня мы снова стоим на пороге нового кризиса: 30 строящихся объектов сейчас находятся в проблемной зоне.
При этом нужно учитывать, что за минувшие 6–7 лет психология дольщиков поменялась. Если в 2008–2009 гг. абсолютно все граждане считали, что ни один объект недвижимости вовремя не сдается и рано или поздно дом достроят, то сейчас поведение у покупателей другое. Многие сегодня обращаются с жалобами на просрочки застройщиков, даже не дожидаясь сроков сдачи в эксплуатацию, указанных в договоре.
Таким образом, в Подмосковье назрела практически революционная ситуация в сфере строительства: и жители не готовы больше терпеть просрочки со стороны застройщиков, и власти понимают, что управлять строительной отраслью, в которой функционируют недобросовестные игроки, невозможно.
Мы, конечно, намерены очень жестко бороться с недобросовестной конкуренцией на рынке жилищного строительства. Те компании, которые глубоко нестабильны, должны уйти с рынка.
Предложения области
1 октября 2015 г. вступили в силу поправки в федеральный закон № 214-ФЗ «О долевом строительстве...», которые актуализировали норму страхования рисков застройщиков. Осуществлять последнее могут страховые компании с уставным капиталом более 1 млрд руб. Этим требованиям в настоящее время соответствует 19 страховщиков, а также Общество взаимного страхования.
Сейчас разрабатывается комплекс дополнительных мер, призванных стабилизировать рынок долевого строительства жилья. Профессиональное сообщество вместе с властями обсуждают еще два серьезных инструмента, которые касаются непосредственно застройщиков. Один из них предполагает увеличение уставного либо собственного капитала компаний, привлекающих средства граждан. Эффективным инструментом натурализации рынка долевого строительства, по мнению экспертов, станет информационная открытость застройщиков. В Министерстве строительства РФ может быть создан информационный ресурс, где все застройщики будут обязаны раскрыть информацию о себе, своих бенефициарах, объемах реализуемого долевого строительства и конкретных проектах. Любой покупатель, заключающий с тем или иным девелопером ДДУ, сможет ознакомиться с историей компании, проектом возводимого дома и приобретаемой квартиры. Важность ресурса заключается в том, что ДДУ будет невозможно зарегистрировать в Росреестре в том случае, если застройщик не представлен на этом сайте. То есть ДДУ будет считаться легитимным только после его регистрации в Росреестре и при полной прозрачности девелоперской компании, которая должна раскрыть информацию о себе на специальном информационном ресурсе.
Автор - заместитель председателя правительства Московской области