«Рынку не надо мешать»
Организаторы конференции поставили вопрос несколько провокационно: что надо поддерживать – спрос или предложение? Моя точка зрения такова, что если мы говорим о развитии рынка (я лично смотрю именно с таких позиций), то надо точечно поддерживать обе стороны. В этом смысле, конечно, мы заинтересованы в том, чтобы субсидированная ипотека оставалась и работала. Но гораздо важнее всем нам, участникам рынка, в каких бы секторах и регионах мы ни работали, совместно с государством, т. е. с региональными и муниципальными властями, проводить такую политику, чтобы избегать рыночных шоков. Рынку нужно, чтобы рынку не мешали! Нам нужна стабильность, и тогда будут инвесторы и всё будет хорошо.
Те шоки, которые происходят, приносят гораздо больший вред, чем приносят пользу точечные меры по поддержке сегодня спроса, а завтра – предложения.
Артем Эйрамджанц
Родился в Москве в 1969 г. В 1992 г. окончил Государственную финансовую академию по специальности «международные экономические отношения». В 1996–2001 гг. – заместитель председателя, в 2001–2002 гг. – первый зампредседателя правления «ОПТ банка» (входил в ГК ПИК), с 2006 г. занимал пост первого вице-президента ГК ПИК. В сентябре 2014 г. перешел в ГК «Пионер» на должность гендиректора направления «Москва».
То, что произошло с изменением регулирования страхования ответственности застройщика, совсем недавно сложно было спрогнозировать. Кто мог предположить, что добросовестные застройщики окажутся перед таким выбором? Мы же не контролируем деятельность страховых компаний, не отслеживаем их финансовую отчетность, не понимаем, каким образом регулятор в лице Центрального банка контролирует их резервы и их возможности по перестрахованию. Ну это же не наша работа, правильно? Почему мы должны сталкиваться с этой проблемой? Понятно, что страхование договорных рисков в реальном страховании – дорогая вещь. И на сегодняшний день банковская система, наверное, также не готова выдавать банковские поручительства как один из способов обеспечения застройщиков. Наверное, к этим вещам можно было бы готовиться более планово и планово на это переходить.
Что касается ипотеки, с учетом банковского опыта я бы хотел сказать, что на сегодняшний день у нас пока нет самых последних данных по реальным срокам, на которых люди до конца берут кредит, потому что в основном все предпочитают предоплату. Сейчас нет точных данных, но некоторое время назад срок реальных ипотечных кредитов был порядка 5–6 лет. При этом, по статистике этого года, при покупке жилья комфорт-класса в Москве первоначальный взнос составил 52%. В нашей компании, например, доля ипотеки составляет 40%. То есть, грубо говоря, половина стоимости квартиры – это ипотека. Наверное, в эконом-классе и в регионах это немного по-другому. Но это просто индикация того, что люди используют ипотечный кредит как средство минимизации стоимости квартиры. Причем они понимают, что достаточно высокие проценты по кредиту – это та цена, которую они платят за приобретение квартиры сейчас, а не тогда, когда мы закончим стройку.
Мы все прошли кризис 2008 г. и понимаем, что работала ипотека и со ставками 14, 15, 16% и даже выше, но понятно, что, если она 18+, наверное, уже снижаются объемы кредитования. Но на уровне 15–16% годовых она работала, она не умерла, она никуда не делась. Да, объемы, может быть, были меньше, поэтому, конечно, конъюнктурно мы заинтересованы, как продавцы недвижимости, в том, чтобы спрос был поддержан. Но в какой-то момент времени закончится субсидированная ипотека.
Группа компаний «Пионер»
Основана в 2001 г. Реализует проекты по строительству жилой и коммерческой недвижимости в Московском регионе и Санкт-Петербурге. Портфель оценивается в 1 млн кв. м (без учета объектов на начальных стадиях проектирования), объем реализованных проектов превышает 800 000 кв. м. До конца 2015 г. компания планирует ввести в эксплуатацию 250 000 кв. м недвижимости. В октябре 2015 г. Национальное рейтинговое агентство повысило рейтинг кредитоспособности до уровня А+ по национальной шкале.
Будем надеяться на то, что макроэкономика будет восстанавливаться и ставки естественным рыночным путем придут к тому уровню равновесия, где они, собственно говоря, и должны быть. И надо готовиться, работать исходя из этого, а не рассчитывать на некие факторы субсидий или временных дотаций, которые как бы ты можешь использовать. Надо входить в проекты, которые позволяют тебе работать на реальных ставках. Вот такое у нас понимание.
Что касается макроэкономики и прогнозов, на дне мы или не на дне: недавно в «Ведомостях» были комментарии, что рынок будет падать каждый год по 10–15%. Я так пытаюсь подсчитать, сколько лет он должен падать, чтобы уйти в ноль. Но на самом деле этого, конечно, не будет. Рынок будет изменяться сужением объемов. То есть, если будет невыгодно продавать, никто не будет продавать и строить. Это в среднесрочной перспективе. Конечно, какие-то корректировки цены возможны. Если говорить о текущей конъюнктуре, в последнее время в СМИ было очень много сообщений о том, что всё плохо, рынок падает и будет падать. И такое ощущение, что некоторые клиенты заняли некую выжидательную позицию, что вот сейчас под Новый год все дадут скидки. Я не думаю, что то, что происходит сейчас, – это индикация ухудшения ситуации. Ситуация вполне рабочая, надо просто уйти от тех шоков и решить законодательные и административные вопросы, в первую очередь связанные со страхованием застройщиков, а точнее – с возобновлением работы механизма перестрахования. Нельзя создавать условия, когда преференции получает какой-то один из игроков, даже если речь идет об обществе взаимного страхования застройщиков. Нельзя делать так, чтобы для него создавались определенные преференции, а рынок от этого незаслуженно страдал. Поэтому надо в ближайшее время принимать реальные меры. Это то, что может сделать государство сегодня.
Автор - гендиректор направления «Москва» ГК «Пионер»