«Кредиты душат отрасль»
Вопрос импортозамещения для рынка Московской области уже давно не стоит, потому что 90% рынка – это так называемый эконом- и комфорт-класс, и мы несколько лет работаем практически полностью на отечественных материалах. Доля импорта примерно с 10% снизилась до 3% (в пределах статистической погрешности).
Андрей Пучков
В 1993 г. окончил МГТУ им. Н. Э. Баумана. В 1999 г. получил степень MBA в Высшей школе международного бизнеса при Академии народного хозяйства при правительстве РФ. В 2003 г. окончил Финансовую академию при правительстве РФ. С 2006 г. – финансовый директор Urban Group, руководитель проекта «Ивакино-Покровское». С 2008 г. – генеральный директор Urban Group.
Оживилась дискуссия о возможном снижении цен. У меня создается впечатление, что эксперты, в том числе крупные банки, не имеют информации, в какой экономике работает застройщик. Приведу несколько цифр. 80% застройки – это проекты комплексного освоения территории, и более 90% – проекты эконом- и комфорт-класса. При средней цене продажи в 70 000 руб. за 1 кв. м расходы составляют 62 600 руб. Таким образом, первый главный тезис – сейчас застройщик работает с рентабельностью 10,57%. Когда говорят, что цена снизится на 15%, хочется им ответить: не снизится. Некуда. Все, кто будет работать с ценой на 15% ниже текущей, рискуют создать новых обманутых дольщиков.
Поэтому главная задача девелоперов – это работа над собственной себестоимостью, поиск внутренних резервов и работа с властью над изысканием дополнительных резервов. Итак, 62 600 руб. – это затраты. 49% из них (это 30 500 руб.) – стоимость коробки с инженерными сетями, т. е. стоимость строительно-монтажных работ. Всего лишь половина, подчеркиваю, из общей себестоимости. На что приходится вторая половина? 11% – земля (7000 руб.). Технические условия, стоимость подключений – 2% (1500 руб.). И стоимость самих внеплощадочных инженерных сетей – еще 4% (2660 руб.). Дальше, внутриплощадочные инженерные сети – 2%, социальные объекты и дороги – 9%, налоги – 6%, страхование гражданской ответственности застройщика – 1%. Еще одна очень важная цифра: 7% – кредитная нагрузка. Кредитная нагрузка на застройщика за последний год увеличилась на 48%. Это беспрецедентный рост, который по факту душит отрасль. После всего перечисленного еще две статьи есть: коммерческие расходы (это реклама, расходы на продажу) – 3% и 2% – накладные расходы.
Urban Group
Работает на рынке с 2007 г., занимается проектами комплексного освоения территории в Московской области («Ивакино-Покровское», «Новосходненский», «Город набережных», «Опалиха О2»). Портфель реализованных проектов, по данным компании, – более 1 млн кв. м жилья. Основной акционер – Александр Долгин, совладелец компании – Андрей Пучков.
В промышленности стройматериалов есть еще внутренний резерв – работа над собственной эффективностью. А вот внутренних резервов у застройщиков практически нет. Но мы видим, как можно было бы еще снизить себестоимость на 10% – и значит, цену продажи. Первое – это доступ к проектному финансированию. Может быть разработана и предложена универсальная методика оценки инвестиционных проектов. Ее можно согласовать с банками, с ЦБ. Почему важные для региона проекты не могут дотироваться в части проектного финансирования, как сельское хозяйство или рыболовство? Ассоциация застройщиков Московской области, которую я возглавляю, будет выходить с такой инициативой.
Второе – это стоимость подключения к инженерным сетям. Во всем мире поставщик ресурсов подводит точки подключения к участку. Застройщик подключается и через тариф уже в процессе эксплуатации возмещает поставщику его инвестиционную составляющую. Только в России с застройщика все берут сразу – в общей сложности 12%. Сразу. И эти 12% сразу попадают в цену квадратного метра. Если удастся изменить порядок подключения к сетям, себестоимость уменьшится сразу на 5%. Третье – с застройщика взимают налог на прибыль со стоимости тех социальных объектов, которые он строит и передает муниципалитетам. Если изменим ситуацию, себестоимость снизится на 10%.
Автор - генеральный директор Urban Group