В России падает спрос на все виды недвижимости
Девелоперам надо менять стратегии или переквалифицироваться в управдомы
В России падает спрос на все виды недвижимости. Девелоперам надо менять стратегии – или переквалифицироваться в управдомы.
Один из основных законов бизнеса – любая хорошо работающая идея будет использоваться до тех пор, пока не станет причиной катастрофы. Образ действий, который делает организацию успешной, при слишком длительной эксплуатации во все более сложных условиях приводит к ее краху. В минувшем году этот закон начал работать на рынке недвижимости.
Кризис стратегий проявляется в потере девелоперскими проектами добавленной стоимости (разницы между стоимостью готового объекта недвижимости и инвестиционным бюджетом, потраченным на его строительство). Если компания инвестирует миллиард рублей, рассчитывая получить объект – торговый или офисный центр, склад, неважно – стоимостью 1,5 млрд, а в итоге за него дают не больше того же миллиарда или меньше, это явно не тот результат, на который рассчитывали инвесторы. Примеров масса, цены на проекты снизились вполовину от цен 2013 г. Снижение деловой активности в стране сказывается на всех сегментах недвижимости.
Что может в новых условиях предпринять девелопер?
1. Предложить объект широкому кругу частных инвесторов через механизм закрытых паевых инвестиционных фондов. Или - в мелкую нарезку. К подобной антикризисной стратегии уже прибегали и прибегают как владельцы крупных загородных проектов (выставив на продажу участки без подряда), так и бизнес-центров.
После редевелопмента торговый центр «Прага» на Россошанской улице (13 600 кв. м) распродан частным инвесторам блоками от 20 до 1 500 кв. м, как и первая очередь ТЦ «Конфетти» на Нагатинской. Большое количество примеров дает Екатеринбург, где секциями были распроданы ТРЦ «Мегаполис» (31 000 кв. м) и БЦ «Высоцкий» (124 000 кв. м). Но такой способ реализации может превратить качественный объект в «шанхай». Целесообразнее «упаковать» недвижимость в ЗПИФ и сохранить единое управление. Продавать паи даже легче, чем метры и «доли», так как сумма инвестиций может начинаться хоть от нескольких тысяч рублей.
Перенесение фокуса с редких институциональных инвесторов на широкий круг частников позволит «выйти в плюс» и продать объект быстрее. Институциональные инвесторы ищут объекты со стабильным потоком и капитализацией на уровне 12% в Москве и от 14% в регионах. Для частных лиц инвестиции в коммерческую недвижимость являются альтернативой покупке квартиры, доходность которой – не больше 3-5%. На мой взгляд, частным инвесторам доходность 8-10% уже весьма интересна. Например, торговые площади в «Конфетти» и «Праге» продавались девелопером Imagine Estate с капитализацией 8%. Сейчас девелопер Glincom продает площади в ТЦ «Метромолл» с капитализацией 10%. К настоящему моменту строящийся объект распродан уже на 45%. К тому же продажи на этапе строительства позволяют экономить на процентах за пользование кредитными средствами.
2. Организовать собственный бизнес на своих же площадях. Но это проще сделать тем, кто строит торговые центры, чем офисы. Впрочем, в последнем случае можно организовать бизнес, связанный с обслуживанием: рестораны, музеи, галереи, спорт, развлечения.
Сложности с поиском арендаторов давно заставляют девелоперов развивать собственные розничные проекты. Ритейл-подразделения имеются в таких девелоперских компаниях, как «Ташир» (гипермаркеты формата DIY «Наш дом», кинотеатры «Синема стар», рестораны «Comedy Cafe», развлекательный центры «Play Lab» и др.), Eastward Capital (фитнес-центры «Физика», салоны красоты «Nuvo») и «Гарант-инвест» (продовольственные магазины «Мой магазин», магазины одежды «7camicie», развлекательные центры «Парквик» и др.).
Маржа арендатора – это дополнительный источник доходности, на которую может покуситься девелопер и таким образом вернуть добавленную стоимость в проекты коммерческой недвижимости.
3. Искать новые направления девелопмента.
Существуют объекты, спрос населения на которые достаточно высок. Например, ледовые дворцы. Москве и области не хватает 40-50 ледовых площадок.
Инвестиционный бюджет строительства комплекса (от 3 000 до 30 000 кв. м) лежит в диапазоне от 55 000 до 65 000 руб. за кв. м с НДС. Основной источник доходов – сдача в аренду ледовых площадок, дополнительные доходы поступают от аренды торговых площадей, организации общепита, проката инвентаря и др. Совокупный объем доходов позволяет вернуть собственные средства в течение 8 лет (с учетом инвестиционного периода). Мне известны планы одного из девелоперов построить пять ледовых арен в разных городах РФ, как только удастся получить проектное финансирование. В 2015 г. был построен «ВТБ Ледовый дворец» (инвестиции в арену оценивались в 4,5 млрд руб.). Есть несколько примеров проектирования ледовых арен в рамках комплексного освоения территории. Например, АО «Тушино 2018», входящая в структуру ИФД «Капитал», планирует строительство ледового дворца рядом со стадионом «Спартак»).
Спрос на недвижимость опосредованно формируется населением и его покупательской способностью, поэтому источниками идей об альтернативных направлениях девелопмента могут выступать такие сферы общественной жизни, как образование и развитие (детские сады, школы, университеты); спорт (ледовые дворцы, центры водных видов спорта, многофункциональные спортивные комплексы); медицина (медицинские центры); культура (музеи). При определенных условиях все эти проекты могут стать доходными.
Автор - вице-президент девелоперской компании Base Property Group