Ползучий мораторий

Давайте сравним. По словам столичного вице-мэра Марата Хуснуллина, «чтобы столица не старела», нужно строить 8–10 млн кв. м в год и капитально ремонтировать еще около 4 млн кв. м. И с этой задачей Москва в основном справляется. Жилой фонд, построенный до 1917 г., в столице составляет 1,4% (около 3 млн кв. м). А в Петербурге – 14,4% (18,2 млн кв. м).

Москва активно взялась за хрущевки: около 1600 снесли, жителей переселили, осталось (по программе) 120. Существенная часть этой работы идет за счет городского бюджета. В Петербурге программа реновации кварталов, застроенных домами первых массовых серий, еле движется.

Основания для столичной программы понятны: «Дальнейшая эксплуатация таких домов (с износом более 41%) связана с проживанием в некомфортных условиях, приводит к избыточному потреблению энергоресурсов, к увеличению расходов на аварийно-восстановительные работы и росту стоимости жилищно-коммунальных услуг». С этим согласен петербургский эксперт Андрей Бойко: «Затраты при износе более 40% превышают процент износа – т. е. составят более 40% от стоимости нового дома. Расходы на ремонт при износе 60% – 90% затрат на новое строительство».

В Петербурге расселенных и снесенных хрущевок менее десятка. Городские власти на словах подтверждают заинтересованность в реализации программы реновации, но каких-либо действий в этом направлении стараются не предпринимать. Сдвиги есть только там, где девелопер (в нашем случае – «СПб реновация») своими силами может начать расселение и строительство.

Характерная история случилась в Старопарголовском массиве, это несколько кварталов у парка Сосновка. Там есть пара относительно новых домов и два десятка «немецких» коттеджей послевоенной постройки на 12 квартир каждый. Дома убитые в хлам, но аварийными их не признают. Несколько квартир отремонтированы, но в целом жилье убогое. Хотя и с видом на парк.

Инвестор расселил восемь домов (250 человек, 95 квартир). Приобрел для этого 160 квартир. Приватизировал землю. Девелопер – «Строительный трест» – собирался построить здесь жилой комплекс на 600 квартир. И немедленно нарвался на волну народного протеста. Жители двух соседних высоток выступили против: зачем им стройка под окнами, к чему увеличение числа машин и количества жителей в квартале? Их поддержали депутаты: в сентябре выборы, а тут такой повод. Инвестору трижды отказали в разрешении на строительство. Летом примут новые правила застройки, и вместо 17 (запланированных) этажей можно будет строить не выше пяти. Вместо 600 квартир получится 200–300 в лучшем случае. Такой вот бизнес.

Интересно было поговорить с теми, кто остался жить в нерасселенных домиках. Поначалу у них разгорелись аппетиты: соседи получили вместо одной квартиры три, а мы чем хуже? Потом их подхватила общая волна протеста. Теперь до них доходит: а кто их-то расселять будет? Где взять очередного наивного инвестора? В капремонт при взносах в 2,5 руб. с 1 кв. м тоже как-то не верится.

А в городе продолжаются общественные слушания по новым ПЗЗ и региональным нормативам. В квартале между Московским проспектом, ул. Решетникова и Мариинской 45-метровую отметку снизят до 30 м. У пересечения Приморского проспекта и Яхтенной – с 35 до 27 м. Почти повсеместно высота застройки снижается до 40 м, это ключевая идея главного архитектора Владимира Григорьева. В Шушарах, где идет активное строительство, по предложению градозащитников высотную доминанту урезали с 75 до 40 м. По словам Аркадия Скорова, гендиректора компании «Дальпитерстрой», изменение высотности коснулось почти 70 га. Теперь здесь построят на 30–40% жилья меньше.

Общее направление, в котором градозащитники и Смольный действуют заодно, – снижение высоты застройки, уменьшение плотности, увеличение зеленых зон. И кто был бы против! Но хочется более внятно представлять, за чей счет банкет? Сокращение количества новых квартир неизбежно обернется ростом их стоимости – а платить горожане не готовы, цены стагнируют.

Кто будет вкладываться в памятники, если их нельзя перепрофилировать? По набережным – памятники «краснокирпичной промышленной архитектуры» небывалой ценности, про центр лучше не заикаться: ни один застройщик здесь не впишется в нормативы по парковкам, зелени, инсоляции.

В Петербурге около 30 000 жилых многоквартирных домов. В любом городе, будь то Мехико, Париж или Новгород, за год в среднем выбывает от 1 до 1,5% жилого фонда (при условии регулярного капремонта). То есть для Петербурга норма убыли – около 300 зданий, но признают аварийными менее 10 домов в год. Потому что их надо расселять за счет бюджета. Реконструируют – от 5 до 10 в год. Наша Северная Пальмира в двух шагах от парадного центра все больше напоминает южную.

Недавно губернатор Георгий Полтавченко сообщил депутатам: «Аппетиты, которые были допустимы для застройщиков в историческом центре еще пять лет назад, сегодня уже воспринимаются как другая реальность». Стало быть, гайки закрутят еще плотнее.

Хотелось бы подробнее узнать о компенсации инвесторам, вложившимся в проект Конюшенной, в апарт-отель на месте подстанции. Но главное – откуда возьмутся деньги на поддержание центра хотя бы в минимально приемлемом виде, если последовательно распугивать инвесторов и девелоперов?

Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»