С чем приходится работать
Архитекторы, девелоперы и эксплуатирующие компании – вечные соперники. Одни не любят, когда им подрезают крылья в процессе творчества, вторые – нести лишние затраты при строительстве. Третьим нередко приходится обслуживать построенное без учета их мнения. Но платят в итоге за ошибки и экономические просчеты участников строительства жильцы или арендаторы
Вопросов может возникнуть немало. По словам директора по управлению проектами жилых кварталов и социальной инфраструктуры ОДАС Сколково Ирины Мошевой, для жителей результаты противоречий между архитекторами и девелоперами становятся видны, как правило, не сразу. «Козырек кровли у здания выступает на недостаточное расстояние от фасада и не защищает его от осадков должным образом. Со временем в этих местах можно видеть изменение цвета или даже местное разрушение», – приводит она пример. По опыту эксперта архитектурные решения способны сильно влиять на стоимость эксплуатации. Даже выбор материала: у зданий из дерева, кирпича или бетона разный жизненный цикл.
Все, что построено, построено в соответствии с нормами, а значит, может эксплуатироваться. «Другой вопрос, насколько это удобно, – рассуждает руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков. – Например, большой красивый карниз, венчающий здание. Помню, как я с удивлением наблюдал альпинистов – мойщиков окон на здании Москомархитектуры. Из-за большого вылета карниза и отсутствия специальных креплений под ним альпинистам приходилось раскачиваться, чтобы дотянуться до поверхности окон». Насколько сложным и затратным будут в обслуживании модные и сложные формы или панорамное остекление, которые нужно поддерживать в надлежащем состоянии, – об этом хорошо знает эксплуатирующая организация, напоминает директор по развитию RD Management Александр Устинов.
«Один и тот же фасад можно сделать на подсистеме из нержавеющей стали из крашенного в массе фиброцементного листа, а можно сделать на подсистеме из оцинкованной стали из крашенного по поверхности серого фиброцементного листа. Экономия 10 млн руб. на все здание, зато регулярная подкраска фасада каждые 5–7 лет будет производиться уже за счет жильцов дома», – говорит Машков. От проектных решений зависит, будет ли эксплуатация в 2–3 раза дороже или нет и сколько проживет здание, считает архитектор.
Частые ошибки проектировщиков
Избыточная/недостаточная диспетчеризация. Из-за сложного конструктива и непродуманной планировки технических помещений количество диспетчерских в одних зданиях (здесь и далее речь о коммерческой недвижимости) приходится неоправданно увеличивать, а в других – их негде разместить. В последнем случае вместо прогрессивного видеонаблюдения применяются регулярные обходы объекта, а это лишние затраты на персонал.
Фасады высотных зданий с панорамным остеклением. На ранних объектах ММДЦ «Москва-сити» проектировщики «забыли» про крепления для люлек промышленных альпинистов, которые моют фасады. Крепления пришлось приваривать уже после постройки объекта. Или приходится оклеивать стеклянный небоскреб солнцезащитной пленкой уже после строительства, вместо того чтобы сразу установить стекла с УФ-фильтром.
Длинные коридоры технических помещений.
Неверное расположение инженерных систем. Например, размещение вентиляционной установки так, что к ее фильтру невозможно подобраться персоналу.
Двери технических помещений, расположенные между этажами. Если это произошло, УК приходится приваривать лестницу для работников.
Избыточная или недостаточная техническая мощность. Особенно актуально для торговых центров, где арендаторы более динамичны и размещается множество заведений питания, которым запроектированных по усредненным показателям мощностей может не хватать.
Источник: RD Management
От теплоизоляции дома зависит количество приборов отопления, их мощность и в итоге – счета за свет. Но больше всего на стоимость эксплуатации влияют выбранные инженерные системы, потребляющие тепло-, энерго- и водоресурсы. «Применение рекуперации тепла на системах приточной вентиляции позволяет серьезно экономить при эксплуатации, но рекуператор – весьма дорогостоящая машина», – приводит пример Машков. Вообще, реализация умных проектов, позволяющих будущему собственнику платить меньше за эксплуатацию, стоит дороже, чем использование стандартных решений, напоминает Мошева, а девелоперы сейчас особенно озабочены оптимизацией расходов. «Кризис – удобное оправдание для решений о снижении стоимости строительства в ущерб качеству. Но пример, как ни странно, я приведу не из российской практики, – говорит Машков. – Нью-йоркские архитекторы – большие специалисты по проектированию дешевых эффектных зданий с неограниченной стоимостью будущей эксплуатации, поэтому, например, проект отапливаемого электричеством здания вполне может быть реализован. Затраты на такое отопление будут космическими, зато при строительстве – экономия на трубах и тепловом узле. Такие казусы были и в Москве».
С недавних пор, напоминает архитектор, стало обязательным выполнение двух разделов проекта: «Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объекта капитального строительства» и «Капитальный ремонт». В этих, по сути, сводах рекомендаций напрямую от проектировщиков к эксплуатационщикам подробно описаны все регламенты, которые следует исполнять, чтобы здание служило сколь угодно долго, если иное не предусмотрено проектом. «Это не шутка, – уточняет Машков, – проектом может быть предусмотрен снос через 50 лет и строительство нового объекта. Японцы так, например, делают».
Мошева рассказала, что в «Сколково» уже на этапе проектирования были разработаны определенные рекомендации и требования к эксплуатации зданий, сетей и территории. Этот документ описывает основные системы здания и уточняется по мере выпуска рабочей документации, выполнения строительных работ, проверок. Помогает BIM-моделирование, т. е. создание полной трехмерной модели здания, позволяющей детализировать все инженерные сети до всех устройств, точек контроля и учета.
Управляющая компания, которую привлекли на ранней стадии проекта, может скорректировать и архитекторские задумки, и девелоперские ограничения. «Пока объект находится на бумаге, все можно исправить», – говорит Устинов. Но в пресс-службе Prime Property Management уточняют: собственники редко нанимают управляющую компанию уже на стадии проектирования, еще реже – на этапе создания концепции. Обычно УК принимает уже готовый продукт и вынуждена работать с тем, что есть