Между полем и прилавком
Сегмент складской недвижимости каждый квартал рапортует о «позитивных сигналах» грядущего оживления. Так, по данным Knight Frank, в I квартале 2018 г. доля вакантных площадей снизилась на 0,7 процентного пункта по сравнению с аналогичным показателем за IV квартал 2017 г. – до 7,1%, что эквивалентно 955 000 кв. м. Данный показатель достигнут впервые с 2014 г., говорится в ежеквартальном отчете.
Почти 1 млн кв. м пустующих площадей общего профиля только в Московском регионе сам по себе игроков складского рынка не вдохновляет. Но внутри сегмента отмечается дефицит оптово-распределительных центров (ОРЦ). Девелоперы начали обращать внимание на пустую нишу, но пока не слишком активно действуют в ней. Хотя, как полагают эксперты, именно строительство современных ОРЦ может улучшить ситуацию в сфере складского девелопмента.
Уйти от овощебазы
Предшественниками ОРЦ в России были оптово-розничные рынки и овощебазы, которые формировали основу продовольственной системы в стране, напоминает руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости JLL Оксана Копылова. Здесь закупались магазины и рестораны, сюда свозились продукты от фермеров и сельхозпредприятий. Ситуация не слишком изменилась, считает Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank, в большинстве регионов торговля продуктами питания так и идет через овощебазы, которые уже давно устарели, а их территории закрыты и достаточно криминализированы.
В Knight Frank основным инициатором создания ОРЦ называют государство. Одна из причин – невозможность учета и сбора налогов на существующих овощебазах, через которые проходят значительные потоки денежных средств. Также, отмечают в Knight Frank, доступ на многие из них для фермеров и сельхозпроизводителей ограничен. В случае же размещения фермера на существующей овощебазе ему преимущественно предлагаются площади низкого качества и без соответствующего оборудования (холодильников и морозильников), которое фермер должен покупать и устанавливать за свой счет. Моральное и физическое отмирание прежней инфраструктуры, ее несоответствие нынешним требованиям продовольственного бизнеса, дистрибуторов и ритейлеров в сфере продуктов питания способствуют популярности темы ОРЦ, которые от старых рынков отличает прежде всего качество зданий и уровень инфраструктуры. В идеале ОРЦ включает в себя склады с различными температурными режимами, кросс-доки, торговый павильон, столовую или ресторанный дворик, офисные помещения, парковку как для арендаторов, так и для посетителей и т. д. – все качественное, современное, безопасное. Одна беда – таких комплексов пока единицы.
В 2014 г. на гребне продовольственных санкций Минсельхоз анонсировал концепцию развития в России сети ОРЦ до 2020 г. Сообщалось, что на это по программе АПК до 2020 г. запланировано выделить 79,3 млрд руб., объемы федеральной поддержки корректируются год от года. По информации на сайте министерства, разработанная совместно с МШУ «Сколково» схема размещения объектов на территории страны (одобрена правительством РФ) предусматривает создание 60 агрологистических объектов в 48 регионах. С помощью господдержки в 2016–2017 гг. введены в эксплуатацию три ОРЦ: два в Московской области и один в Кабардино-Балкарии.
«Развитие сегмента ОРЦ идет в России довольно медленно, – считает тем не менее Копылова. – Среди сдерживающих факторов – отсутствие у профессиональных девелоперов опыта реализации подобных проектов и опыта управления ОРЦ, которые больше, чем просто продовольственный склад. Это отдельный бизнес-продукт, в котором много инфраструктурных составляющих и десятки операторов как со стороны спроса, так и со стороны предложения».
Распределение планов
Большинство существующих объектов на территории страны, считает Новиков, ориентированы на розничную и мелкооптовую торговлю и не отвечают современным требованиям, которые предъявляются к объектам для хранения и переработки продукции, – а проблема эта в любом регионе России стоит остро. По данным Knight Frank, два региональных проекта находятся на стадии строительства, еще несколько предусмотрены региональными программами развития. В списке строящихся – ОРЦ в Екатеринбурге (около 42 000 кв. м, планируемая дата ввода в эксплуатацию – 2019 г.) и в Ярославле (около 40 000 кв. м, ввод до конца 2018 г.). Среди запланированных – ОРЦ в Красноярском крае (57 000 кв. м), в Орловской, Тамбовской и Иркутской областях. В JLL добавляют к списку ожидаемые проекты «Росагромаркета». Соинвестором компании выступает ВЭБ, с которым Минсельхоз России подписал в феврале 2018 г. соглашение о намерениях (сообщает сайт ведомства), всего этим проектом предусмотрено к 2025 г. создать федеральную сеть из 10 ОРЦ и построить еще 30 межрегиональных центров, в общей сложности 2,5 млн кв. м. По оценкам экспертов, оборот сети к этому времени составит 20,6 млн т продовольствия в год на общую сумму 2 трлн руб. Пилотными станут центры в Новосибирске, Казани и Ростове-на-Дону. Строительство в Новосибирске уже начато. ОРЦ на общей площади 107 га рассчитан на хранение 175 000 т свежих фруктов и овощей, мясных, рыбных и молочных товаров и сможет оказывать производителям свежей продукции полный спектр услуг от поля до прилавка. Ввод объектов первой очереди (105 000 кв. м на 43 га) – II квартал 2019 г., генподрядчик – ГК «Ташир», проектное финансирование осуществляет ПАО «Сбербанк».
В Московской области в конце 2016 г. открылся высокотехнологичный ОРЦ «Радумля» (54 га, Солнечногорский район). В столичном регионе также действует пока крупнейший по площади в России ОРЦ, ориентированный прежде всего на обработку и перераспределение оптовых партий продуктов питания, – «Фуд сити», 91 га на Калужском шоссе (входит в холдинг «Киевская площадь», открыт в 2014 г.). Здесь помимо складских площадей для разных типов хранения и обработки продуктов расположены офисный центр, гостиница, парковки. В конце прошлого года СМИ сообщали о намерении компании Года Нисанова и Зараха Илиева построить оптово-розничный комплекс и на севере от Москвы, в Химках. Кроме того, добавляют в JLL, название ОРЦ также применимо к объектам, которые принадлежат одной компании и используются только ею. Одним из последних примеров служит ОРЦ на 45 000 кв. м компании «Мираторг» в Домодедове, строительство которого было анонсировано этим летом.
Перегретые ставки
В Knight Frank считают, что большинство реализуемых ОРЦ на текущий момент фактически становятся скорее качественными фермерскими рынками. А дефицит приводит к перекосу цен – и вовсе не в пользу арендаторов. «В регионах России низкокачественные объекты с различными температурными режимами сдаются по ставкам, сопоставимым с классом А в Московском регионе», – отмечают в компании. Например, в Новосибирске за низкокачественные холодильные склады просят 6500 руб./кв. м/год triple net, морозильные – на уровне 8400 руб./кв. м/год triple net. Ставки аренды мультитемпературных камер в складских комплексах класса А в Московском регионе колеблются от 6000 до 9000 руб./кв. м/год triple net в зависимости от температурного режима и объема камер. В «Фуд сити» ставки аренды мультитемпературных камер находятся в диапазоне от 16 000 до 29 000 руб./кв. м/год triple net в зависимости от температурного режима и размера камеры (формат ОРЦ подразумевает мелкую нарезку от 150–200 кв. м). В России пока нет профессионального оператора, который может предложить свои услуги собственникам ОРЦ. Поэтому существующие и планируемые создают собственную УК, которая помимо обслуживания здания предлагает услуги ответственного хранения и обработки товара.
Стоимость строительства складского комплекса с холодильным оборудованием, по оценкам Knight Frank, находится в диапазоне 45 000–55 000 руб. за 1 кв. м без НДС, с морозильным оборудованием (температурный режим от 0 до -25) – от 55 000 до 65 000 руб. за 1 кв. м с НДС. В регионах построить такой склад выйдет дороже из-за затрат на транспортировку холодильного оборудования и квалифицированного персонала. Строительство ОРЦ потребует 60 000–70 000 руб. за 1 кв. м без НДС. Объем инвестиций в первую очередь новосибирского ОРЦ «Росагромаркета» оценивался в 8,2 млрд руб., в ОРЦ «Радумля» – 5 млрд руб.
Строительство стандартного сухого склада класса А в Московском регионе стоит 30 000–35 000 руб. за 1 кв. м без НДС (данные Knight Frank).