Кредитовать по-новому

С 1 июля в России начался переход на новые схемы долевого строительства жилья. Первая – с применением счетов эскроу для расчетов с покупателями квартир, вторая – банковское сопровождение счета застройщика. Последствия их внедрения радикально изменят ситуацию на рынке. Это открывает для участников рынка новые возможности, но в то же время создает банкирам и девелоперам новые сложности, к которым следует готовиться уже сейчас, на переходном этапе.

Основной вопрос для участников рынка – как грамотно использовать новые механизмы, для того чтобы после полного перехода на новую модель финансирования занять лидирующее положение на рынке.

Теперь, после внесения изменений в законодательство, застройщики могут привлекать средства участников долевого строительства – физических лиц только в случае использования одного из двух механизмов – банковского сопровождения счета застройщика или применения счетов эскроу при заключении договоров участия в долевом строительстве.

Счет эскроу – специальный счет условного депонирования, на котором аккумулируются деньги в период строительства. Покупатель квартиры вносит денежные средства на счет единовременно или в рассрочку. Банк их блокирует до окончания строительства и перечисляет застройщику только после того, как дом построен и оформлено одно право собственности. Это дает максимальную защиту средств граждан. Затем средства дольщиков становятся в том числе источником погашения банковского кредита.

Банковское сопровождение счета застройщика представляет собой контроль кредитной организацией целевого расходования средств с учетом ограничений по размеру авансов (не более 30% проектной стоимости) и административных расходов (не более 10–20% проектной стоимости в зависимости от вида раскрытия консолидированной отчетности застройщиком).

Требование о банковском сопровождении распространяется в том числе и на проекты с разрешениями на строительство, выданными до 1 июля 2018 г. А применение механизма эскроу для проведения расчетов становится обязательным, если договор с первым дольщиком был зарегистрирован после 1 июля 2019 г.

По данным Дом.РФ, сейчас в строительство жилья вложено 4,7 трлн руб. Большую часть этой суммы составляют средства дольщиков – 78,7%, или 3,7 трлн руб. На 2-м месте – средства банков (12,8%), и только на 3-м – собственные инвестиции застройщиков (8,5%).

При новой модели финансирования строительства жилья застройщикам необходимо будет вкладывать больше собственных средств – так как при проектном финансировании для большинства банков требование по вложению собственных средств является обязательным. По нашим оценкам, в 2019 г. дополнительно к уже задействованным в финансировании строительства собственным средствам застройщиков потребуется 90 млрд руб., а в 2020 г. – 210 млрд руб.

Модельный расчет показывает, что уже в 2019 г. потребность отрасли «девелопмент жилой недвижимости» в банковском финансировании возрастет в 2 раза.

К 1 октября этого года число банков, уполномоченных государством работать по новой модели с застройщиками, составило 61.

Сбербанк первым разработал новый кредитный продукт для застройщиков с использованием счетов эскроу и массово предлагает его с 1 июля этого года.

Кредит на строительство предоставляется застройщику при блокировке средств покупателей до окончания строительства. По мере продажи строящихся квартир происходит накопление средств на счетах эскроу. После ввода объекта в эксплуатацию и оформления одного права собственности на объект долевого строительства средства с эскроу списываются в счет погашения кредита и накопленных процентов; в случае если банк предоставлял отсрочку по процентам, все нереализованные квартиры оформляются в залог банку и далее источником погашения и обслуживания непогашенной части кредита становятся средства от продажи готового жилья.

Кредит обеспечивается ипотекой земельного участка на инвестиционной фазе и ипотекой построенных квартир – на эксплуатационной (средства на счетах эскроу не могут быть залогом, так как принадлежат дольщикам).

Максимальный срок кредита – 5 лет (при комплексной застройке – 7 лет), сумма кредитной линии – до 85% бюджета проекта. Кредитная (средневзвешенная) ставка будет зависеть от размера средств дольщиков на счетах эскроу.

Средневзвешенная ставка по кредитной линии состоит из двух частей: специальной (пониженная ставка – для ссудной задолженности, равной объему средств на счетах эскроу) и базовой (рыночная ставка – для остальной задолженности). Она пересчитывается ежемесячно. При покрытии средствами на счетах эскроу более 100% суммы кредита банк предоставляет дополнительную скидку. В каждом конкретном случае ставка устанавливается индивидуально и зависит от параметров финансируемого проекта. При этом средневзвешенная ставка по кредиту с применением счетов эскроу за весь период строительства в среднем ниже на 35% по сравнению с рыночной ставкой. И чем активнее будут продажи на инвестиционной стадии, тем ниже окажется средневзвешенная ставка.

По состоянию на октябрь 2018 г. Сбербанком одобрено более 24 сделок по кредитованию с использованием счетов эскроу, а расчетные счета с банковским сопровождением в рамках закона о долевом строительстве открыли более 2300 застройщиков.

Преимущество новой модели финансирования строительства жилья для банка заключается в росте кредитного портфеля, а также прозрачности рынка. Минусом для него является то, что по ряду проектов исчезает источник ежемесячной уплаты процентов, как при стандартном проектном финансировании (при расчете через счета эскроу, пока дом не сдан, средства с него расходовать нельзя, в том числе на проценты). Сбербанк при кредитовании с применением счетов эскроу предусмотрел полную (для проектов с высокой устойчивостью к изменению цены продажи) или частичную отсрочку по процентам на срок до ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку банк будет нести повышенные риски и дополнительные расходы, при использовании данного механизма стандартная ставка по кредиту увеличится: предполагается надбавка за риск и капитализацию процентов.

Застройщикам теперь придется существенно перестроить привычную бизнес-модель с учетом того, что основным источником финансирования жилищных проектов станут банковские кредиты, а не средства дольщиков. Это может вызвать увеличение затрат застройщиков на обслуживание кредитов. Кредитный портфель у застройщика будет гораздо выше в абсолютных величинах, хотя ставка по нему станет ниже. Тем не менее снижение ставки не компенсирует на 100% затраты на обслуживание увеличенного кредитного портфеля, и мы понимаем, что в целом затраты застройщика на обслуживание привлекаемых кредитов возрастут. А плюсом для них является прогнозируемость банковского финансирования.

Новые правила практически исключают возможность котлового финансирования проектов, поэтому застройщикам, которые использовали такие методы, придется полностью поменять модель работы.

На наш взгляд, новые механизмы финансирования застройщики смогут использовать в рекламной политике и как удачный маркетинговый ход. Теперь, имея гарантированный источник финансирования в виде открытой кредитной линии, застройщик будет принимать решение, в какой момент стоит предоставлять покупателям скидки, тем самым стимулируя продажи и увеличивая объем средств на счетах эскроу, и какой объем квартир стоит оставить для продажи в качестве готового жилья, для того чтобы получить максимальную выгоду.

Текст подготовлен на основе выступления на конференции XII Московский форум лидеров рынка недвижимости «MREF-2018. Время интеграции. Время для реформ», проведенной газетой «Ведомости» 24 октября 2018 г. в Москве.