Инвестиций стало меньше

Москва сегодня является одним из крупнейших европейских городов как по населению, так и по экономическим показателям. Ее рынок недвижимости, отражая развитие города в последние десятилетия, также входит в число крупнейших в Европе.

Несмотря на кризисные явления в российской экономике, Московская агломерация продолжает активно развиваться. Столица остается основным центром деловой жизни всей страны, что является одним из драйверов развития ее рынка недвижимости, сохраняющего активность даже в условиях снижения экономических показателей.

Тем не менее в 2014 г. ухудшение макроэкономической ситуации, сокращение спроса, увеличение стоимости финансирования и высокая волатильность курса рубля существенно отразились на рынке недвижимости. На сегодняшний день наблюдается восстановление рыночных показателей во всех сегментах коммерческой недвижимости, но при этом наблюдается снижение ввода в эксплуатацию новых объектов, ставшее следствием минувшего кризиса. Девелоперский цикл объектов коммерческой недвижимости в среднем составляет около трех лет, т. е. строительство объектов, которые вводятся в эксплуатацию в этом году, начиналось в сложных условиях 2015 г.

В такой ситуации особое место занимает рынок жилой недвижимости: ряд проектов даже были переведены из категории офисной недвижимости в жилые комплексы (апартаменты) или произошел пересмотр проекта с добавлением жилой функции. Рынок жилья в Москве является крупнейшим европейским рынком: общий жилой фонд достиг 250 млн кв. м, а спрос формируют 4,4 млн домохозяйств. По спросу Москва сегодня находится в топ-6 мировых рынков: в прошлом году было продано около 2,3 млн кв. м новостроек (данные по продажам квартир и апартаментов по ДДУ в границах старой Москвы). Кроме того, в связи с изменением закона о долевом строительстве и усилением контроля за строительством и реализацией жилых объектов наблюдался повышенный интерес к приобретению площадок под реализацию проектов жилой недвижимости: доля таких сделок в общем объеме приобретений на рынке недвижимости составила почти 30% (по сравнению с 10–15% за последние пять лет).

В целом размер инвестиций в недвижимость в России пока остается меньше, чем на сопоставимых рынках. В 2017 г. в коммерческую недвижимость России было инвестировано около $5 млрд, доля Московского региона составила около 80%. Для сравнения: в тот же период на самом активном европейской рынке – в Великобритании – размер инвестиций достиг $85 млрд (из них 35% приходится на Лондон); а рынок Польши, самый крупный по объему инвестиций в Восточной Европе, достиг $7 млрд. Эти цифры не учитывают инвестиции непосредственно в строительство. К октябрю 2018 г. произошло снижение объема инвестиций, и ожидается, что по итогам года он будет ниже прошлогодних значений на 20%.

При этом активность аренды и приобретения для собственных нужд на рынке коммерческой недвижимости остается высокой. В сегменте офисов Москва – четвертая в Европе: она несколько уступает лишь Лондону, Парижу и Берлину. Сейчас в Москве примерно 17 млн кв. м качественных офисных центров (классов А и B). Несмотря на кризисные явления в российской экономике, в прошлом году было реализовано 1,2 млн кв. м офисов, что вполне сопоставимо с крупнейшими европейскими рынками. В этом году ожидаются рекордно высокие объемы реализации офисной недвижимости: за первые девять месяцев объем сделок уже составил около 1 млн кв. м, превысив аналогичное значение 2017 г. на 33%.

В торговой недвижимости Москва – лидер. Из 10 крупнейших европейских торговых центров 5 расположено в Москве. С начала года на российский рынок вышло 18 новых зарубежных брендов, в первую очередь это торговые операторы сегментов «одежда и обувь» и «косметика». И хотя прирост числа иностранных брендов почти в 1,5 раза меньше, чем в прошлом году, это неплохой результат на фоне негативных внешних факторов. Кроме того, многие крупные торговые операторы, уже присутствующие на российском рынке, продолжают открывать новые магазины. На текущий момент запланировано построить не так много новых крупных торговых центров. Более активно будет развиваться формат небольших объектов, а также торговых точек в составе жилых комплексов. Мы не предполагаем, что тенденция роста доли онлайн-продаж приведет к значительному сокращению офлайн-магазинов, тем не менее ее влияние, безусловно, проявляется – например, в изменении форматов магазинов. Кроме того, развитие интернет-торговли в значительной степени меняет логистические цепочки и в ближайшие годы станет одним из драйверов развития рынка складской недвижимости. В прошлом году на сегмент e-commerce пришлось около трети общего объема сделок на рынке недвижимости. В секторе складской недвижимости Москва – второй рынок в Европе после Парижа. Около 1 млн кв. м складских площадей было арендовано и куплено в прошлом году, тогда как в Париже этот показатель составил 1,2 млн кв. м. Этот сегмент также активно растет в Московском регионе в текущем году, ожидается увеличение спроса на треть по итогам года, и активное развитие e-commerce будет способствовать сохранению такой динамики и в ближайшие годы.

Таким образом, единственная зона рынка коммерческой недвижимости, где наблюдается существенное отставание Москвы от других крупных европейских рынков, – инвестиции. Тем не менее большой объем рынка и высокая активность арендаторов и покупателей, сопоставимые с показателями основных европейских столиц, на фоне значительных вложений в развитие городской инфраструктуры будут способствовать росту инвестиционной привлекательности жилой и коммерческой недвижимости. При отсутствии негативных макроэкономических явлений в 2019 г. мы увидим увеличение объемов инвестиций в недвижимость.

Текст подготовлен на основе выступления на конференции XII Московский форум лидеров рынка недвижимости «MREF-2018. Время интеграции. Время для реформ», проведенной газетой «Ведомости» 24 октября 2018 г. в Москве.