На новом старте

На первом месте среди таких рисков – курс рубля как валюты возврата инвестиций. С учетом характера его падения стало очевидно, что благополучие минувших лет ушло необратимо и инвестиционные инструменты не будут работать, как прежде. Это приведет к смене игроков.

В 2015 г. ставки на офисные площади упали до исторического минимума за 15 лет, по данным Cushman & Wakefield. Более 20% площадей вакантно. На примере торговли можно заметить, как сокращается покупательная способность населения: реальные торговые обороты сократились на 11,7% за три квартала, на непродовольственные товары – более чем на 12%, по данным Росстата. Поэтому открытие новых ТЦ откладывается: в 2015 г. ожидали ввода 1 млн кв. м, по факту введено 440 000 кв. м, по данным CBRE.

Текущий кризис рынка недвижимости носит не отраслевой характер – он следствие макроэкономических причин. В стране падают доходы как реального бизнеса, так и населения, дорожают заимствования. У корпоративного сектора не хватает средств на поддержание рынка коммерческой недвижимости на прежнем уровне. Снижение маржи реального бизнеса, который выступает арендатором торговых и офисных помещений, по цепочке приводит к снижению доходов собственников зданий. Надо признать, что рынок оказался перенасыщен коммерческими площадями: арендаторов не хватает, владельцы оказываются зажаты в клещи между собственными расходами (кредитными и имущественными) и упавшими поступлениями от аренды. Постепенно спрос и предложение площадей сбалансируются вокруг новых значений арендных ставок, но вряд ли доходы собственников вернутся к докризисным. А это будет означать в целом снижение цен на коммерческую недвижимость в Москве. И, видимо, навсегда.

Типичная стратегия инвестора предыдущих лет состояла в том, чтобы построить объект, заполнить его арендаторами, разогнать денежный поток и на пике эффективности объект продать. Никто не рассчитывал, что надо будет 10 лет и более владеть активом и окупать его от входящего денежного потока. Сейчас же стало невозможно прогнозировать выход из проектов в недвижимости. Никто из рыночных игроков не может ответить, сколько будут длиться падение рынка и дальнейшая стагнация и будет ли вообще следующая фаза роста (как в Японии, когда рынок недвижимости упал и больше не вырос).

Поэтому в ближайшие годы мы увидим перераспределение существующих активов от старых собственников к новым. Первые будут фиксировать убытки при продаже активов, вторые – считать свою экономику от этой новой цены входа. Тем самым произойдет обнуление предыдущей эпохи высоких цен и переход к следующему витку развития рынка – своего рода новому старту. Кто же выступит санитарами леса на рынке недвижимости и чье финансирование вдохнет в рынок новую жизнь?

Вот таким мне видится профиль потенциальных инвесторов в недвижимость, которые останутся на рынке.

1. Госсектор. Ряд компаний и частных лиц больше не могут вывозить деньги за рубеж, усиливается роль государства во всех отраслях экономики – это создает предпосылки для сделок в пользу государственных и окологосударственных инвесторов. Этот покупатель будет брать активы задешево, но он их будет покупать – по крайней мере в среднесрочной перспективе. В эту же группу инвесторов я включаю банки с госучастием.

2. Стратеги. У них уже нет обратного пути – они сосредоточили под своим управлением слишком много активов. Их портфели таковы, что управлять ими дальше – единственно возможное решение. И единственная их стратегия – это наращивать объем портфеля, собирая с рынка подешевевшие здания и земли, чтобы за счет низких цен следующих приобретений снизить общие риски портфеля. Стратеги будут собирать с рынка лучшие проекты.

3. Конечные пользователи. Большие возможности ждут те компании, бизнес которых стратегически и надолго укоренен в России. Эти компании ввиду удешевления недвижимости смогут приобрести себе необходимые площади для бизнеса, что облегчит финансовую нагрузку на операционный бюджет в последующем.

В противовес я не вижу успеха для тех игроков, кто в предыдущие годы получал с рынка недвижимости максимальную доходность, – для спекулянтов и крупных девелоперов. Краткосрочные операции спекулянтов, ориентированные на рост стоимости актива во времени, сейчас невозможны – цены падают. Спекулянт не может провести операцию быстро, не может поймать апсайд на увеличении стоимости актива. Это плохо для рынка, потому что спекулянты обеспечивали оборачиваемость денег и активов в отрасли, создавали статистику по сделкам. Но еще печальнее то, что крупные профессиональные девелоперы, которые все предшествующие годы вкладывали деньги в землю и технологии, создавали фактически заново строительную отрасль и ее банк компетенций, будут вынуждены остановить развитие, ведь любые капиталоемкие долгосрочные проекты сейчас перестали быть эффективными.

Автор – директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor