Как девелоперам избежать переплаты за энергоресурсы
Благодаря этому застройщики могут существенно экономить на реализации проектов
Тема «Энергоэффективность в девелопменте» у профессионалов рынка часто вызывает ухмылку: «Давайте лучше о более насущном». Одни думают, что «это дорого и срок окупаемости – никогда», другие ссылаются на отсутствие адекватной законодательной базы.
Такое отношение можно объяснить инерционностью отрасли, нежеланием девелоперов выходить из комфортной зоны поставленных на поток проектов. Но парадокс в том, что благодаря энергоэффективности застройщик уже сейчас может существенно снизить стоимость реализации проектов и обойтись без наценки. Увеличить маржу, не поступившись качеством. Проблема в том, что резерв этот лежит в плоскости взаимоотношений с монополистами: использовать его сможет лишь тот, кто сумеет быть достаточно смелым и терпеливым, чтобы упрямо спорить с системой и в конечном итоге у нее выигрывать.
Дополнительные средства, вложенные в энергосберегающие технологии, со временем окупаются за счет снижения эксплуатационных расходов. Но принято считать, что экономия эта «не сильно впечатляет», не до конца ясна и рентабельность энергоэффективных проектов. На одном из недавних отраслевых мероприятий представитель управляющей компании заявил: «Если стоимость эксплуатации в обычном бизнес-центре класса А составляет $40–45 за 1 кв. м, в энергоэффективном при помощи определенных усилий мы можем получить $38–42 за 1 кв. м. Разрыв несущественный. Возможно, когда тарифы будут расти, разница станет более заметной». Но экономия ресурсов на этапе эксплуатации – отнюдь не исчерпывающий источник для снижения издержек. Девелопер может снизить платеж на инвестиционном этапе за так называемое техническое присоединение к сетям. Это входной платеж за возможность подключиться к водопроводу и канализации, теплосети и проч. С энергоэффективным проектом за все это можно заплатить меньше.
Предположим, расчетная энергоемкость зеленого проекта оказалась ниже по сравнению с обычным объектом на 30%. Для девелопера это означает, что сети теплоснабжения могут иметь заметно меньший диаметр, индивидуальный тепловой пункт – заметно меньшую мощность. Существенно могут быть снижены затраты на присоединение здания к сетям теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения. Для жилого здания общей площадью 20 000 кв. м эти затраты можно уменьшить на сумму до 15 млн руб.
Как инновации снижают расходы
Вклад инновационных решений в итоговые показатели по эксплуатационным платежам может быть существенным. В БЦ «Президент» в Екатеринбурге установка терморегулирующих головок на радиаторы отопления, применение системы рекуперации тепла в приточно-вытяжных системах, энергосберегающие источники света и использование датчиков СO позволили добиться энергоэффективности в 40,18% и снизить эксплуатационные платежи на 28%. За год общая эксплуатационная экономия достигла почти 5 млн руб.
Если здание изначально проектируется с учетом энергоэффективных инженерных систем, экологических технологий и материалов, к увеличению стоимости строительства это не приводит. Например, мы подсчитали, что расходы девелопера на внедрение энергоэффективных технологий в расчете на одну трехкомнатную квартиру площадью 75 кв. м составляют 91 400 руб. (львиная доля в них – поквартирная приточно-вытяжная система вентиляции с рекуперацией тепла). Эта стоимость закладывается в цену квартиры, которую оплачивает покупатель. Например, минимальная стоимость 1 кв. м в Санкт-Петербурге – 60 000 руб. Без энергоэффективных решений стоимость квартиры в 75 кв. м, купленной на начальном этапе строительства, составит 4,5 млн руб. С применением технологий – 4 591 400 руб. В год покупатель будет экономить, по нашим расчетам, 16 667 руб., и окупятся эти решения для покупателя примерно через пять лет. Но если речь идет об установке энергоэффективных решений для целой секции жилого дома, стоимость инноваций в пересчете на квартиру уменьшается, и срок окупаемости в зависимости от примененных решений сокращается до 3–4 лет.
Но логичным инструментом снижения стоимости проекта на деле сложно воспользоваться! Девелоперу будет непросто согласовать с нужными инстанциями подведение к объекту меньшего количества ресурсов, чем «обычно принято». Монополисты не говорят «нет». Но они хотят, чтобы их убеждали, хотят обоснований, например заключения экспертизы (известно, что застройщик по своему выбору для обоснования каких-то решений может направить проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную или негосударственную экспертизу). Должно ли монополиста волновать, сколько ресурсов нужно объекту девелопера? Нет. Однако монополисты, зная «удельные» показатели необходимых для объекта ресурсов (которые рассчитаны по старинке, по старым СНиПам без учета энергоэффективных, водоэффективных мероприятий), всегда проверяют, достаточно ли запрашивает застройщик. Что происходит, если девелопер говорит, что ему нужно меньше ресурсов? Вполне вероятен ответ: «Мы не уверены, что вам хватит так мало. Может быть, вы возьмете ресурсы у кого-нибудь другого?» Девелопер может сколь угодно рассуждать про указ 889, в котором обозначена цель к 2020 г. на 40% снизить энергоемкость экономики по сравнению с 2007 г. Может напоминать про энергоэффективный вектор страны, приводить в пример международную практику, но для монополиста девелопер – всего лишь покупатель, у которого есть деньги. А товар есть только у монополиста, который заинтересован решать сам, «сколько вешать в граммах». Единственный путь девелопера с этим не согласиться – обратиться за экспертизой, обосновать решение, получить заключение и вернуться за ТУ: «Мы бы и хотели взять у вас больше, но экспертиза говорит: не надо». Конечно, в этом случае монополист не будет погружаться в расчеты и спорить. Но и не каждый девелопер будет заказывать энергоэффективный проект, защищать его в экспертизе и обосновывать его у монополиста.
Девелоперы начинают бороться с монополистами только от безысходности – когда очень нужно снизить стоимость продаж или повысить маржу либо когда ресурса мало и монополист предлагает заплатить еще за прокладку новых сетей. Тогда и встает вопрос: а что же такого я могу сделать, чтобы уменьшить потребление? Только тогда, тяжело, с большим сопротивлением извне, рождается «энергоэффективный» проект.
В одном из жилых проектов расчетный суточный расход воды был определен в размере 155,7 куб. м, соответственно, этим же значением был определен расход водоотведения бытовых стоков. При помощи определенных технических решений было достигнуто сокращение суточного расхода водопотребления на 25% – до 118,7 куб. м и до 117,0 куб. м суточного расхода водоотведения. Снижение инвестиционных затрат по подключению жилого дома к сетям водоснабжения и водоотведения для застройщика могло бы составить около 6,5 млн руб. В заключении экспертизы все цифры по сокращенному объему требуемых ресурсов были подтверждены. Но застройщику не удалось снизить платежи, потому что еще до экспертизы он подписал договор на ТУ с Водоканалом. Полученное впоследствии обоснование, что по факту нужно меньше, и «просьба пересчитать» не возымели силы. Очевидно, что, если бы компания до заключения договора на ТУ провела все ту же самую работу, шансы на сохранение 6,5 млн руб. были бы высоки.
Сегодня движение в направлении энергоэффективности зависит от настойчивости девелопера, который чувствителен к спросу, издержкам и собственной марже. Не потому, что зеленое строительство модно. А потому, что есть покупатель, для которого все более принципиально качество среды, в которой он живет, и адекватные коммунальные платежи.
В случае комплексного подхода к энергоэффективности девелопер не несет дополнительные затраты на внедрение инноваций. Да, он вкладывает определенные средства в зеленые решения, но в случае оптимизации стоимости подключения ТУ экономия настолько существенна, что часто перекрывает инвестиции в инновации и девелопер остается в плюсе. И качество актива повышается.
Автор – председатель комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию РГУД, руководитель рабочей группы по разработке системы Green Zoom