Инвестируем в жилье

Я представляю департамент инвестиционной деятельности «Сбербанк CIB» – корпоративно-инвестиционного бизнеса Сбербанка. Мы занимаемся нестандартными сделками – как правило, это предоставление мезонинного финансирования. Мы входим в капитал в сделках, где наши партнеры хотели бы видеть инвестора, способного предоставить дополнительный капитал в виде привилегированных акций или мезонинных кредитов.

В течение своей карьеры я в основном занимался коммерческой недвижимостью. С 2012 до 2014 г. в «Сбербанк CIB» мы организовывали сделки финансирования этого сектора – он как раз очень хорошо подходил для мезонинного финансирования. С замедлением экономического роста привлекательность коммерческой недвижимости, которая традиционно номинировалась в долларах, для нашего продукта снизилась. В том числе и после того, как ставки стали рублевыми. Например, разве не странно обсуждать покупку коммерческой недвижимости по ставке капитализации 10–12%, когда стоимость финансирования в рублях выше?

Поэтому мы начали присматриваться к сектору жилой недвижимости. В 2013 г. мы нашли первый жилой объект для сделки по предоставлению мезонинного финансирования – проект компании «Интеко» «Лайнер». Что такое мезонинное финансирование для жилого сегмента? В любом коммерческом банке есть функция управления рисками. Заемщик приходит за финансированием. Банк говорит: «Хорошо, мы готовы профинансировать определенную часть бюджета проекта (loan to cost percentage) в рублях». В остальное вы должны вложить собственные средства и продать часть квартир по договорам долевого участия. Сейчас банки начали уменьшать loan to cost percentage, что, кстати, является не только российским трендом, но и западноевропейским тоже. Оказалось, что и дольщики стали покупать квартиры на более поздних этапах строительства: они хотят видеть развитие проекта и не готовы вкладываться на ранних стадиях. Мы начинаем чувствовать спрос со стороны девелоперов жилой недвижимости, нуждающихся в привлечении капитала на замену части их собственных средств. Так родился наш продукт для сектора жилой недвижимости.

Сегодня для нас жилая недвижимость – понятный сектор. В стране уже много лет существует фундаментальный дефицит жилья. Несмотря на большие объемы строительства, на каждого жителя в России все еще приходится 25 кв. м жилья, тогда как в Восточной Европе – 35 кв. м. Что касается спроса, то для нас привлекательным является тот факт, что с февраля 2016 г. реальные доходы населения перестали падать, а в номинальных цифрах даже растут. Объем рублевых депозитов в банковской системе также растет. Покупка жилой недвижимости для россиян является не только необходимостью, но и способом сбережения, что влияет на спрос, так как к фундаментальному спросу на жилье добавляется и спрос на жилую недвижимость для целей сбережения.

Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень сказал, что государство поддерживает сектор жилой недвижимости. Мы не слышим от представителей власти, что государство намерено поддерживать сектор коммерческой недвижимости. В Москве, в Санкт-Петербурге нет дефицита торговых и офисных центров, складской недвижимости. Hines заявляет, что не планирует строить новые офисные центры. Для меня это показатель, если рынок не готов строить, что же тогда делать нам, финансистам? Но все-таки мы не уходим из этого сектора и будем рассматривать проекты для соинвестирования.

Автор - управляющий директор департамента инвестиционной деятельности «Сбербанк CIB»