У людей нет денег на ипотеку
Застройщиков в Москве и области сегодня больше, чем покупателей. Конечно, не в буквальном смысле, а с точки зрения объема предложения многоквартирного жилья. Есть объективные причины этого. Если с 2011 по 2013 г. объем предложения составлял 4–5 млн кв. м, то к началу текущего года этот показатель достиг отметки в 7,1 млн кв. м. При этом количество зарегистрированных переходов права собственности между застройщиком и покупателем к августу 2016 г. снизилось на 20% по сравнению с августом 2014 г. и на 17,5% в сравнении с аналогичным периодом 2013 г. По данным Росстата, реальные зарплаты у граждан в прошлом году упали на 9,5%, а инфляция тогда же достигла 12,9%. То есть резерва для роста спроса на жилье нет.
В этих условиях неизбежно снижается прибыльность бизнеса – вдвое за последние два года как у девелоперов, так и у производителей стройматериалов. Говорить о масштабном кризисе в отрасли, возможно, рано, но предпосылки налицо. Объемы продаж у застройщиков уменьшились по сравнению с 2015 г. вдвое. Причем сокращение происходит как по числу сделок, так и по количеству проданных метров, вспомним еще актуальный тренд на уменьшение площадей квартир. Одновременно на рынок выходят новые строительные проекты, объем предложения жилья увеличивается, а конкуренция растет. Особенно это ощущается в Московской области, откуда стали уходить покупатели после того, как цены на столичные новостройки сравнялись с подмосковными.
Андрей Назаров
Родился в 1970 г. Окончил Алма-Атинский институт народного хозяйства; Башкирскую академию государственной службы и управления при президенте Республики Башкортостан; Магнитогорский государственный технический университет им. Г. И. Носова. В 1998 г. – депутат городского совета г. Сибая. В 1998–2004 гг. – руководитель представительства Республики Башкортостан в Магнитогорске. В 2001–2006 гг. – председатель правления Башкирского торгово-промышленного союза. В 2003 г. – депутат Госсобрания – Курултая Республики Башкортостан. В 2007–2011 гг. – депутат Госдумы РФ. С 2014 г. – сопредседатель общероссийской общественной организации «Деловая Россия».
Сегодня цена продажи в новостройках мало отличается от себестоимости строительства, похоже на принцип «за что взял, за то и продаю». Объяснение – в низком спросе, росте цен на стройматериалы, увеличении расходов на обслуживание банковских кредитов. Как же эти проблемы решить?
В качестве альтернативной меры поддержки рынка жилья обсуждаются льготное проектное финансирование и заемные банковские средства девелоперам на специальных условиях. Поддержку видят и в частичном финансировании строительства из федерального бюджета. Но это относится только к объектам социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Эти предложения требуют детальной проработки, и результат таких мер скорее всего не сможет сравниться с эффектом от субсидирования ипотечных ставок. То есть маловероятно, что это сделает покупку жилья более доступной.
Раскачать рынок недвижимости способно снижение ключевой ставки Центрального банка: чем ниже опустится ставка, тем больше увеличится число потенциальных покупателей жилья. Если бы средний размер ипотечной ставки опустился до уровня 7%, то затраты на обслуживание ежемесячного платежа по ипотеке удалось бы сократить до 15 000 руб. Стимулировать покупательский спрос можно и за счет уменьшения размера первоначального взноса по ипотеке. В прошлом году сумма, выделенная из госбюджета на субсидирование ставок, не была использована полностью. У людей просто нет денег, чтобы вступать в ипотеку. А снижение первоначального взноса до уровня 10% помогло бы им сделать это. «Деловая Россия» делала подсчеты, согласно которым эти две меры – снижение процентной ставки до 7–8% и уменьшение первоначального взноса до 10% – позволят увеличить количество ипотечных покупателей втрое.
До конца года осталось не так много времени. Вероятность того, что после отмены господдержки ставки увеличатся до уровня 13%, сохраняется. Для наших граждан такие условия кабальные. Скорее всего они отложат на время покупку жилья в кредит, соответственно, снизятся и темпы продаж. В ситуации, когда деньги дольщиков являются единственным источником проектного финансирования, застройщики начнут замораживать стройки. Это грозит появлением новой волны обманутых дольщиков. Отрицательная динамика в строительной отрасли, которая является системообразующей в экономике нашей страны, повлечет за собой и спад в других сферах. Чтобы оценить масштабы последствий, достаточно привести следующие цифры: одно рабочее место в строительной отрасли дает до девяти рабочих мест в смежных отраслях.
«Деловая Россия»
Союз предпринимателей, работающих в несырьевом секторе экономики: в машиностроении, строительстве, легкой промышленности, сельском хозяйстве и сфере финансовых услуг, информационных технологий и многих других. Объединяет предпринимателей из 77 регионов Российской Федерации, 30 комитетов и 86 отраслевых отделений.
Есть и положительные тенденции. Количество административных барьеров как одного из ключевых факторов, сдерживавших отрасль, постепенно сокращается. Например, в 2015 г. руководству Московской области совместно с Минстроем и другими органами власти удалось сократить количество процедур для получения разрешения на строительство объекта с 36 до 21, а количество дней согласования уменьшить с 297 до 240. Да, это не панацея, которая вмиг решит проблемы застройщиков. Нужно продолжать искать пути решения.
Те меры, которые предлагаются сегодня, по снижению процентных ставок ипотечного кредитования и первоначального взноса не только позволят поддержать участников строительной отрасли, но и дадут возможность нашим гражданам не откладывать покупку жилья. А предложение Михаила Меня на форуме MREF о создании постоянно действующей площадки на базе нового общественного совета министерства, где все участники рынка смогут вести диалог, говорит о начале более эффективного сотрудничества власти и бизнеса.
Автор - сопредседатель общероссийской общественной организации «Деловая Россия»