Все наслаждались эйфорией роста
Диверсификация для нас – это разделение портфелей на ликвидные или денежные вложения и на портфели офисной, торговой, складской. Я, как фонд-менеджер, который вкладывается в коммерческую недвижимость, борюсь в первую очередь с другими доходными рынками. Например, раньше была четкая сформированная доходность в долларах в офисных зданиях – от 7 до 9% в валюте. Сегодня нет определенности, борьба за инвестиции стала жестче, риски – выше, а доходность – на уровне от 12 до 14%, как и кредитные ставки. Более 90% арендных ставок в офисном сегменте стали рублевыми. Нам, как фонд-менеджерам иностранных инвесторов, приходится закладываться и на валютные риски, как рубль/доллар. Раньше этого никто не учитывал, все думали: ничего, обойдется, максимум 1–2% заложим и ситуация нормализуется.
Михаил Тарасов
В 1996–1998 гг. был трейдером по ценным бумагам с фиксированной доходностью в АКБ «Токобанк». В 1993–1996 гг. занимал должность заместителя директора TOO «ТПФ «Проведение», аффилированного с компанией Metro Cash & Carry. В 1998–2006 гг. работал в ПАО «Банк «Зенит» на руководящих позициях. С 2006 г. – в UFG Real Estate.
Никто раньше не учитывал и фактор вакантности, в 2012 г. только такие иностранные фонды, как финский Sponda, уже понимали вес проблемы вакантности и закладывали 5%, а сейчас она 15% и выше. В то время нам бы девелоперы ответили: «Отойдите, пожалуйста, тут такая очередь из покупателей! Зачем вы сбиваете рынок?»
Мы в свое время всем говорили: «Посмотрите, что творится в европейских странах, есть средняя ставка 200 евро, 300 евро, мы рано или поздно к этому придем. Не надо нас агитировать за то, чтобы вкладывать в офисные здания, в которых средняя ставка 500, 900, 1200 долларов за 1 кв. м аренды в год, ну и т. д.». К сожалению, сегодня произошла та ситуация, которую более или менее все прогнозировали, но никто не хотел об этом думать. Все просто хотели наслаждаться эйфорией роста, которая была в прошлые годы.
Мы пересматривали несколько раз свою стратегию и решили остаться в офисной недвижимости. Рано или поздно рынок начинает оживать. Мы рады, что в 2010–2011 гг., покупая офисную недвижимость, мы пытались рассчитать, что ее нужно будет продавать в 2013–2014 гг. Продав 70% портфеля, мы опять начали покупать, и это есть жизнь.
Группа UFG
Создана в 1996 г. как инвестбанк Чарльзом Райаном и Борисом Федоровым. Входит в число крупнейших управляющих компаний на российском рынке коллективного инвестирования и доверительного управления по объему чистых активов паевых инвестиционных фондов под управлением. В 2005 г. начала развивать новые направления: инвестиции в private equity, с 2006 г. – инвестиции в акции и облигации, с 2007 г. – инвестиции в недвижимость.
Разница между денежными средствами, которые используются в жилой и коммерческой недвижимости, обусловлена сроками вложения. В коммерческую ни в коем случае нельзя вкладывать деньги, которые взяты от инвесторов менее чем на 3–7 лет. Многие ошибаются, используя краткосрочную денежную ликвидность: можно не успеть к новому циклу или к новой ситуации. А в жилой недвижимости оборот достаточно короткий и можно ориентироваться на срок 1–3 года. Мы создали свой четвертый фонд в 2013 г. под приобретение офисной недвижимости полностью из иностранных инвесторов. Они доверились нам, и после 2014 г. никто не ушел. Теперь мы осторожно стараемся инвестировать в проекты с фиксированным стабильным доходом. Сейчас появились факторы, которые нужно будет дополнительно учитывать в начале пути.
Автор - управляющий директор UFG Real Estate