Проектирование будущего
Использование новых технологий в девелоперских проектах зависит от выбранной бизнес-модели, схемы реализации и прогнозируемой прибыли, в том числе за счет оптимизации процесса проектирования и строительства и сокращения эксплуатационных затрат. Иногда довольно сложно объяснить заказчику, девелоперу необходимость тех или иных нестандартных решений. Они при всех преимуществах (улучшенные эстетические, технические, эксплуатационные характеристики материалов и оборудования) действительно обходятся дороже широко распространенных. Кроме того, в ходе реализации проекта часто возникают определенные сложности (срываются сроки изготовления и доставки, бывают ошибки проектирования или сложности с монтажом, отсутствуют квалифицированные подрядчики, эксплуатирующие организации и т. п.), которые могут отрицательно сказаться на финансовом результате в целом, а значит, повлиять на решение заказчика по использованию дорогостоящих инноваций. Чтобы максимально снизить эти риски, необходимо управлять качеством и экономикой проекта начиная с самых ранних этапов. Оптимизировать процесс всестороннего анализа объекта помогают ВIM-технологии. Используя информацию из модели здания, можно заранее планировать весь жизненный цикл объекта. BIМ-модель снижает вероятность ошибок в проектировании, позволяет принимать наиболее эффективные технические решения. Для управления стоимостью проекта мы уже несколько лет используем и постоянно обновляем стандарт BoQ (Bill of Quantity). Это подробный список, ведомость материальных, количественных, ресурсных показателей, необходимых для проектирования и строительства здания. Стандарт позволяет делать достаточно точный срез необходимой информации по «количественным» показателям, соединяя их со «стоимостными», мы получаем цену объекта для заказчика. Уровень детализации на каждой стадии разный. Точность последовательно возрастает от концепции к рабочей документации. Этот же принцип заложен при формировании BIM-модели здания.
Андрей Иванов
В 2004 г. окончил Московский архитектурный институт, факультет «Жилые и общественные сооружения», квалификация – архитектор. В 2013 г. прошел обучение по международной системе сертификации зданий по зеленым стандартам (LEED). Работает по специальности более 13 лет. В 2008–2009 гг. – главный архитектор проектов в ГК «Базовый элемент» и «Главстрой»; в 2009–2011 гг. – главный архитектор проектов в Buro-A4.ru. В 2011–2012 гг. – главный архитектор проектов в «Атлас групп». С 2012 г. – руководитель группы проектирования объектов ТПУ, жилой и коммерческой недвижимости в ГК «Спектрум».
Специалисты из нашего расчетного центра Spectrum-RD, используя программный комплекс ANSYS, виртуально подвергают будущее здание различным испытаниям: проводят многоитерационные расчеты модели здания на несущую способность конструкций (в том числе в условиях сейсмики), симулируют климатические нагрузки (снег, ветер), рассчитывают теплопотери, создают модель воздушных потоков внутри здания и т. п. Анализ результатов помогает просчитывать различные варианты по оптимизации конструкций, материалоемкости, снижению капитальных затрат на строительство, эксплуатацию без существенной потери качества. Используя эти инструменты, например, на этапе выбора генподрядчика по СМР, мы обеспечиваем высокую точность подсчета видов и объемов работ, а значит, и прозрачное управление тендерной процедурой. Например, лет 5–6 назад разница в цене подрядных работ, предлагаемых «претендентами»-генподрядчиками девелоперам, доходила до 50%. Мы сейчас готовим тендерную документацию, которая сводит ценовую разницу предложений от десятка строительных компаний до 5%. Это действительно эффективный инструмент, который помогает заказчику точно рассчитать инвестиционную составляющую проекта и в результате получить запланированную прибыль.