Быстрый старт реновации

Главная задача программы реновации – не допустить появления одновременно большого объема аварийного жилья. Износ того жилья, которое включено в программу, – от 40 до 60%. При износе в 1% в год через 15 лет он в этих домах может достигнуть 60–65%, а это уже предаварийная стадия. Конечно, расселять одновременно фонд в объеме 16 млн кв. м – а по федеральному закону при признании дома аварийным правительство обязано незамедлительно переселить жителей – невозможно. То есть люди окажутся в патовой ситуации, а вместе с ними и Москва.

Вторая задача – создать на месте уже сносимых домов новую городскую среду. Вместе с жильем должны создаваться места отдыха и рабочие места. Если квартал взят в реновацию, а рядом есть кварталы, которые не вошли в программы, мы будем их обустраивать (конечно, с согласия жителей) – создавать скверы, парки, рекреационные объекты, приведем в соответствие с новыми стандартами, которые установлены правительством Москвы. Архитектурный облик этих кварталов поменяется, и вместе с новой планировочной структурой кварталов мы надеемся решить проблему полицентричности.

Энергоэффективность этих домов, по нашим расчетам, будет приблизительно на 40–50% выше, чем в старых домах. И платеж, который будет приходить жильцу в новом доме, будет совсем другим. Одновременно с реконструкцией, реновацией кварталов мы заменим всю инженерную инфраструктуру. Безусловно, проект реновации – это социальный проект. На начальном этапе реализация программы должна быть за счет бюджета. Быстрый старт возможен тогда, когда есть деньги. Никому не хочется, особенно людям, которые живут в этих кварталах, ждать жилья очень долго. В 2017–2020 гг. на программу город направит около 400 млрд руб.

Этапы следующие: утвержден перечень из 210 стартовых площадок; до 1 августа 2019 г. мы разработаем проекты планировки на все кварталы реновации. После этого будет вся конкретика по программе: высотность, плотность, размещение, инженерная инфраструктура, потребление тепла, воды и т. д. Эти проекты планировок мы обсудим с населением на публичных слушаниях и до 31 декабря 2019 г. на основе разработанной граддокументации составим этапы реализации программы.

На сегодняшний день подобрано 210 площадок, на них можно построить 3,14 млн кв. м. Эти площадки разбиты на два вида. Первый – это 12 готовых и 47 строящихся домов, которые позволят начать переселение в 2017–2019 гг. Остальной 151 – в 2020–2021 гг.

У нас еще около 160 площадок в разработке, на них можно будет построить около 2 млн кв. м. И мы каждую неделю ведем работу по ним: что можно построить, какие есть ограничения. Эту работу мы завершим до конца текущего года. В целом все эти площадки позволят нам обеспечить жильем в ближайшие годы почти четверть участников программы реновации.

Строительством будет заниматься Московский фонд реновации. Это классический застройщик: ему город передает землю, дальше он нанимает через конкурс технического заказчика на проектирование, проектировщика, проходит экспертизу, определяет подрядчика, строит жилье и передает его департаменту городского имущества. Департамент городского имущества занимается переселением из сносимых домов.

В среднем в Москве сдается около 3 млн кв. м жилья в год. При трехлетнем цикле проектирования и строительства сейчас в живой стройке находится порядка 7–8 млн кв. м. Реновация, уже выйдя на раскрученную программу где-то через 2–3 года, предполагает максимум миллион-полтора квадратных метров дополнительных площадей. То есть около 15% от нынешних объемов. Квартира, выставляемая на рынок, будет оцениваться независимым оценщиком. Продавать планируется по рыночной стоимости.

Себестоимость строительства составит порядка 90 000 руб. на 1 кв. м. Из них около 10 000 руб. – это отделка комфорт-класса, стандарты приняты отдельным постановлением правительства Москвы. Конечно, у застройщиков маржинальность бизнеса в сравнении с маржинальностью фонда будет поменьше. Но мы не планируем продавать по демпинговым ценам. Мы же не самоубийцы, я прошу прощения за сленг, чтобы способствовать появлению на рынке обманутых дольщиков и сделать банкротами застройщиков. Все должно быть в балансе.

На первом этапе мы не будем вовлекать в программу застройщиков. Но на последующих этапах – 5–6 лет – город начнет выставлять на торги освободившиеся после отселения пятиэтажек дома. Что касается Московской области и влияния реновации на этот рынок, то могу сказать следующее. Средневзвешенная цена квартир в Москве в пределах МКАД – 192 000 руб. за 1 кв. м. В Московской области эта цена – от 70 000 до 80 000 руб. за 1 кв. м. Очевидно, что сегмент покупателей разный. Рынок Москвы, конечно, оттягивает покупателей от подмосковного рынка, я не пытаюсь это отрицать. Но, на мой взгляд, делать главным следствием будущей программы реновации снижение покупательной активности на рынке Московской области не совсем корректно.

Нам часто задают вопросы о том, что вместе с реновацией сюда хлынет дополнительное количество населения. Мол, Москва не резиновая, сколько можно? Так вот я могу сказать, что за последние шесть лет с учетом оценки объемов построенной недвижимости и жилья – а в среднем это 3 млн кв. м в год – население увеличивалось всего на 45 000–50 000 в год.

Программа реновации – это еще возможность увеличить обеспеченность москвичей жильем. Не секрет, что она самая низкая в России, я уж не говорю про мировые показатели. У нас на одного москвича – 19,7 кв. м. Для сравнения: в Казани – 24,9 кв. м, в Ростове-на-Дону – 25,7 кв. м, в Воронеже – 27 кв. м. Для граждан, которые захотят докупить площади в новых домах помимо того, что положено по закону, будут сделаны определенные льготы – сейчас это обсуждается.