Защитить покупателя

Рынок жилья сегодня – это рынок покупателя. Изменения, которые происходят сейчас в отрасли, прежде всего направлены на защиту граждан. Минстрой России и АИЖК по поручению правительства Российской Федерации проводят мониторинг объектов, строительство которых уже остановлено. Точные цифры пока называть рано, но уже понятно, что речь идет о тысячах домов и десятках тысяч граждан, которые ждут квартир. Москва – единственный субъект Российской Федерации, где есть орган по контролю за долевым строительством. А пострадавшие дольщики есть в 72 субъектах Российской Федерации.

Анализируя сложившуюся ситуацию, мы пришли к выводу, что есть одна объединяющая причина у этих случаев. Строители не могут получить банковское финансирование из-за недостаточной прозрачности – они не могут показать банку свои расходы, состоятельность, определенный собственный капитал. Поэтому застройщики – а их в стране больше 6000 – просто приходили к людям и за счет их средств на 100% финансировали строительство домов.

Сложившиеся модель финансирования и структура застройщиков не позволяют отследить, куда именно направляются собранные средства. Так называемый котловый метод финансирования, который используется большинством застройщиков, приводит к кассовым разрывам, не позволяющим достроить дом. Начинается формирование финансовой пирамиды: средства, собранные на новый дом, направляются на достройку предыдущего. Чтобы исключить такие случаи, были введены требования, которые описаны в федеральном законе № 218.

Прежде всего это требования к собственным средствам застройщика. Если посмотреть на требование к капиталу финансовых организаций, банков, на требование к владельцам банков, то эти нормативы регулируются существенно жестче, при том что банки так же привлекают средства граждан и дальше подпадают под полный надзор.

Второе требование – «один застройщик – одно разрешение». Мы обсуждали с крупными застройщиками, с Московским клубом инвесторов – при комплексном освоении проектов механизм, когда на каждый дом выделяется отдельная специальная компания (SPV), затруднителен в реализации – и предложили ряд поправок.

Наша задача – построить действенный механизм защиты прав граждан. Мы проводили опрос граждан совместно со ВЦИОМом по итогам внедрения этих механизмов. Когда люди поймут, что есть государственная гарантия завершения строительства объекта либо возврата вложенных денег, доля граждан, рассматривающих возможность покупки жилья на стадии котлована, увеличится в 3 раза – с 7 до 22%.

Главная цель закона, как и всех усилий Минстроя России и АИЖК, – сделать так, чтобы людей перестали обманывать. Если для этого потребуется внести поправки в законодательство Российской Федерации, которые усилят контроль за деятельностью застройщика и увеличат защиту прав граждан – участников долевого строительства, никто, конечно, не станет возражать.