«Как уцелеть среди акул»
За последние три года средний метраж приобретаемых квартир в Москве плавно снижается: 2015 г. – 62 кв. м, 2016 г. – ближе к 60 кв. м, 2017 г. – около 59 кв. м, и скорее всего на этой отметке он и стабилизируется. Мы живем в условиях постоянно растущей конкуренции на фоне умеренного спроса. Как действовать девелоперу, чтобы быть интересным покупателю, не демпинговать и уцелеть среди акул? Для девелопера нет второстепенных моментов, важно, чтобы все бизнес-процессы работали эффективно и предсказуемо на всех этапах реализации проектов. Все начинается с анализа локации участка и понимания его развития на 3–5–7 лет вперед. То есть с поиска ответа на вопрос, как наилучшим способом реализовать коммерческий потенциал площадки.
Что помимо локации и бюджета сейчас важно для покупателя? Очень многое, список значимых факторов все время растет. Лучший ответ на запросы клиентов – надо быстро строить и выполнять обещания с качеством никак не меньше того, что демонстрируется в рекламе.
Поэтому неизбежно, в частности, и то, что застройщики увеличивают и будут увеличивать затраты на благоустройство и инфраструктуру проектов. Во сколько обходятся подобные затраты? Если оценивать уровень этих расходов, то даже в масс-сегменте они вряд ли могут быть менее 10 000–12 000 руб. на 1 кв. м продаваемой площади.
Дмитрий Земсков
Окончил МГТУ им. Н. Э. Баумана и Финансовый университет при правительстве РФ. Работает в сфере девелопмента с 1995 г. Занимал руководящие должности в ГК «Дон-строй» (1996–2011), Barkli (2011–2012), Strategy аnd Development (2013–2016). С 2016 г. работает в «Главстрой девелопменте».
Например, на нашем столичном объекте ЖК «Яуза парк», который построен рядом с парком «Сокольники», мы постоянно улучшали проект в части квартирографии, дизайна мест общего пользования, благоустройства территории, качества малых архитектурных форм и спортивных площадок. К примеру, такой элемент благоустройства, как детская горка, обошелся в несколько раз дороже, чем предусматривалось изначальным проектом. Но качество и внешний вид у нее получились гораздо выше, чем у первоначального варианта, а эмоциональная составляющая несравнима.
«Главстрой Девелопмент»
Ведет свою историю с 1995 г., входит в группу «Базовый элемент». Перспективный портфель проектов составляет 4 млн кв. м, портфель проектов в реализации – 1 млн кв. м.
Еще в одном нашем проекте, строительство которого планируется начать в ближайшее время, – «Береговой. Жилой квартал на Москве-реке» – мы также используем комплексный подход. Клиенты независимо от класса проекта не хотят платить за неиспользуемые пространства. Поэтому планировки в проекте становятся максимально функциональными. Проект изначально фокусируется на возможностях для семейной аудитории. Это детский сад на 150 детей, детский клуб, две школы на 1100 учеников, объекты спортивного и оздоровительного назначения – все они будут располагаться на территории квартала. Далеко не все нежилые помещения предназначены для традиционного стрит-ритейла (супермаркет, кафе, услуги и проч.). Значительная часть площадей отдается под комьюнити-центры. Это помещения с управляемой функцией, которые жильцы смогут в дальнейшем использовать в собственных целях – для проведения совместных занятий, встреч и праздников. Подобный формат достаточно широко распространен в Европе, а у нас он пока еще является редкостью. На наш взгляд, именно такой, комплексный и последовательный, подход обеспечит успешную реализацию проектов.