Покупатель как драйвер

Рынок недвижимости сейчас более конкурентный и зрелый. Последнее в полной мере относится и к покупателю: его профессионализм и роль на рынке неуклонно растут. Очевидно, что конкуренция и профессиональный покупатель – основные драйверы развития современного девелопмента.

В целом могу отметить, что рынок жилья чувствует себя на удивление неплохо. Предложение чуть опережает спрос, но продажи при этом продолжают расти. Компании «Лидер инвест», возможно, немного проще, чем остальным игрокам. Мы уже нашли свою нишу – работаем в особом сегменте рынка, предлагаем покупателю широкий ассортимент небольших клубных домов в обжитых районах старой Москвы. Сегодня мы уже вывели в продажу 26 таких проектов.

В перспективе рынок недвижимости ожидает более жесткое структурирование и сегментация. Сегодня подавляющее число игроков пытается работать на всем пространстве рынка недвижимости, не специализируясь на каких-либо сегментах. Между тем, когда рынок становится действительно профессиональным, у каждого участника появляется своя более или менее узкая ниша. То же произойдет и с рынком недвижимости, в дальнейшем игроки будут формировать свои компетенции в определенных нишах.

К проблемным темам сегодня отнесу ощущение неопределенности, связанное с достаточно сильной корректировкой нормативно-законодательной базы. Мы много говорим, что закон о долевом строительстве защищает дольщиков. На самом деле он защищает и ответственных застройщиков – в первую очередь от недобросовестной конкуренции, от тех участников рынка недвижимости, которые не могут довести начатое строительство по причине финансовой нестабильности либо недостаточных компетенций. Нужно понимать, что компенсации обманутым дольщикам производятся за счет добросовестных застройщиков и государства. По сути, именно им придется оплачивать услуги девелоперов, не подпавших под жесткое регулирование и не выполнивших свои обязательства.

Мы считаем, что ряд параметров стоит даже усилить, чтобы исключить случайных или недобросовестных участников. К примеру, размер собственных средств застройщика целесообразно увеличить до 20–25% против предлагаемых 10%. Но есть в новом законе и ряд недоработанных моментов. Первый касается проектов комплексного освоения территорий – одного из крупнейших, перспективных и наиболее сложных пластов строительства жилья. Требование «один застройщик – одно разрешение на строительство» делает невозможным комплексное освоение территорий за счет средств участников долевого строительства. Такие проекты предполагают строительство очередями, каждая из которых, как правило, имеет свое разрешение на строительство. В предлагаемой логике осуществлять комплексное освоение территорий с использованием одной компании не представляется возможным – в первую очередь по экономическим причинам. Солидные вложения потребуются уже на стадии разработки проектной документации. Все придется делать сразу для всех очередей и еще до начала продаж. Это приведет к росту себестоимости строительства и, как следствие, росту цен для конечных покупателей.

Второй момент касается избыточных регуляторных функций, которые передаются в коммерческие банки – они получают несвойственные для них надзорные функции. Многие банки имеют в периметре своих групп девелоперские структуры, что может привести к конфликту интересов и росту недобросовестной конкуренции. Наконец, отсутствие у уполномоченных банков необходимых ресурсов приведет к просрочке исполнения финансовых обязательств перед подрядчиками. В данной ситуации от негативных последствий – а именно роста цен на жилье и рисков срыва сроков строительства – пострадают все участники долевого строительства.