«Строить стало невыгодно»
Ответ, почему объемы нового строительства в офисном сегменте упали практически до нуля, не в том, что офисы не сдаются, а на рынке наблюдается переизбыток вакантных помещений. Как раз наоборот. Если взять наш портфель, в котором около 600 000 кв. м офисных площадей, то средняя вакансия по нему – около 12%. Если взять все наши объекты только по Центральному деловому району, а на него приходится около 80% портфеля, то цифра уже ниже 7% и близится к 6%. Эти говорит о том, что качественное предложение в классе А сокращается, и если тенденция сохранится, то в перспективе двух лет рынок неминуемо столкнется с дефицитом офисных площадей.
Проблема девелоперского сегмента лежит в его низкой маржинальности: с 2014 г. ставки аренды упали в 2 раза, а стоимость строительства осталась примерно на том же уровне.
В этой ситуации строить стало просто невыгодно, поэтому пока ставки аренды не отрастут как минимум на 10–20%, ждать возвращения девелоперской активности не стоит.
Павел Барбашев
Окончил Московский университет Туро. С 1997 по 2003 г. работал директором по маркетингу в компании Hines. С 2003 по 2005 г. руководил проектами в CMI Development. С 2005 по 2009 г. был директором по маркетингу и аренде в Horus Capital. В 2009 г. основал компанию «Стандарт-сервис». С 2012 г. – директор по управлению активами O1 Properties.
В целом есть ощущение, что рынок постепенно должен прийти к европейской модели, где от 30 до 50% площадей сдается на ранней стадии готовности проектов или даже до начала активных строительных работ. Когда в проекте есть якорный арендатор, девелопер имеет возможность привлекать финансирование на более выгодных условиях, повышая маржинальность. Как минимум в сегменте офисов класса А рынок будет постепенно переходить на эту модель.
O1 Properties
Компании принадлежит 15 бизнес-центров на 743 000 кв. м, рыночная стоимость этого портфеля на 30 июня 2017 г. – $4,23 млрд.
Что касается переформатирования офисных проектов в жилые апартаменты, у нас есть такой опыт: под апартаменты отдано три здания культурно-делового комплекса «Большевик». Опыт оказался успешным, темпы продаж высокие, а сам проект уже находится в завершающей стадии. В этом году на территории третьей очереди бизнес-парка «Аврора» было также принято решение о строительстве комплекса элитных апартаментов. Оба эти решения – не результат внутреннего компромисса, а скорее следствие переосмысления концепции. Мультифункциональность дает хорошую синергию как для города, так и для офисных сотрудников и жителей.