Миллионеры пошли за ипотекой
Девелоперы проявляют все больше интереса к сегменту элитной жилой недвижимости. В 2018 г. планируется вывести на московский рынок сразу 16 новых премиальных проектов. Это больше, чем когда-либо за всю 20-летнюю историю строительства домов для самых богатых.
Основной драйвер роста девелоперской активности в элитном сегменте – неослабевающий спрос. Несмотря на непростые времена, количество миллионеров в России ежегодно увеличивается. Сейчас их уже около 180 000 – на 20% больше, чем в прошлом году. Россия – один из мировых лидеров по темпам прироста количества миллионеров.
Один из самых популярных объектов потребления у тех, кто недавно разбогател, – недвижимость. В прошлом году в Москве было заключено около 1600 сделок с бюджетом от $1 млн, четверть из которых – в новостройках. Отрыв столицы от Санкт-Петербурга, занимающего 2-е место в России по количеству миллионных сделок, более чем в 2,5 раза.
Дмитрий Халин
Родился в 1973 г. в Калужской области. Окончил МГТУ им. Баумана, факультет «материалы и технологические процессы». Завершил обучение по программе дополнительного профессионального образования «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)» МИПК РЭА им. Плеханова.
В 1998–1999 гг. – редактор «Российского инвестиционного вестника». В 1993–2000 гг.– обозреватель рынка недвижимости еженедельника «Экономика и жизнь». В 2000–2005 гг. – генеральный директор Национальной палаты оценки и экспертизы собственности. В 2005–2008 гг. – руководитель департамента стратегического консалтинга Intermark Savills.
Если есть высокий спрос, грех ситуацией не воспользоваться. Застройщиков привлекает как растущее количество сделок, так и высокая маржинальность элитного сегмента по сравнению с проектами комплексного освоения территорий. Внутренняя норма рентабельности премиальных проектов редко опускается ниже 30% годовых.
В Москве есть площадки, подходящие для того, чтобы заработать, есть деньги, есть инвесторы, готовые вкладываться в то, чтобы реализовывать такие проекты. Не случайно в прошлом году мы увидели рекордное предложение элитного жилья за всю историю столичного рынка. Единовременно в продаже находится более 2000 лотов. И судя по тем планам застройщиков, которые заявлены на первую половину этого года, нас ожидает практическое удвоение объема предложения в элитном сегменте во втором полугодии 2018 г.
Безусловно, рост предложения элитной недвижимости вносит определенные коррективы в работу рынка. Еще пять лет назад застройщиков интересовала исключительно одна стратегия продаж элитных новостроек: «все построено – все продано». Сейчас же во всех элитных домах после ввода в эксплуатацию остаются непроданными значительные объемы квартир. В целом по рынку около 40% предложения первичного рынка сосредоточено в сданных в эксплуатацию новостройках.
Большие остатки после окончания стройки вовсе не обязательно означают фиаско проекта. Многие застройщики сознательно повышают цены на остатки до самых верхних из возможных отметок, чтобы заработать по максимуму. Естественно, период экспозиции существенно удлиняется.
Savills
Компания основана в 1855 г. в Великобритании, в настоящий момент насчитывает 30 000 сотрудников, работающих в 700 офисах более чем в 60 странах. Предлагает услуги по купле-продаже и аренде недвижимости по всему миру, консалтингу, управлению недвижимостью. Savills в России – российский офис международной группы. На московском рынке элитной недвижимости компания работает с 1993 г.
Чтобы подкрепить высокие цены, застройщики все чаще прибегают к кобрендингу элитных жилых проектов с другими премиальными брендами. Партнерами девелоперов чаще всего становятся 5-звездочные отельеры (Hyatt, Hilton, Marriott и проч.) либо всемирно известные дизайнеры (Ralph Lauren, Philippe Starck, Дмитрий Великовский и проч.).
Еще один стимулятор спроса, несколько неожиданный для элитного сегмента, – дешевеющая ипотека. Около 20% миллионных сделок в прошлом году было совершено с привлечением ипотечного кредита. Для многих даже самых обеспеченных покупателей ипотека выгодна, так как текущая ставка существенно ниже, чем рентабельность тех бизнесов, которыми они управляют. Есть смысл оставить деньги в деле, а квартиру купить за счет заемных средств. К тому же ставка постоянно снижается, и в будущем можно рефинансировать такой кредит, сделав его еще более выгодным.
Еще одна интересная новация элитного рынка – помимо жилья на продажу застройщики начинают создавать в своих проектах пулы арендных квартир. В качестве примеров можно привести комплексы «Звезды Арбата», «Арена парк», «Око», Moss, Four Seasons Hotel Moscow, ЖК «Сколково парк».
Сейчас многие девелоперы, которые работают в премиальном сегменте, понимают, что не надо бояться аренды. Это выгодно, это позволяет диверсифицировать продукт, который они формируют. Арендаторам нравятся предложения от застройщиков – совсем свежие комплексы, новая отделка, хорошее расположение. Арендные ставки для элитных квартир составляют от 3000 до 5000 руб. за 1 кв. м в месяц, т. е. практически не уступают первоклассным офисам.
Рыночная стоимость 1 кв. м в большинстве элитных новостроек лежит в диапазоне от 500 000 до 750 000 руб., полная себестоимость строительства (включая отделку) может составлять 300 000–450 000 руб. за 1 кв. м. Таким образом, прибыль застройщика с 1 кв. м элитного проекта – 200 000–300 000 руб. При указанных выше ставках получить соразмерную прибыть за счет сдачи квартир в аренду можно за 5–7 лет. Совсем неплохо, учитывая, что сам актив остается в собственности застройщика и в ближайшие годы также может вырасти в цене.
