Герман Елянюшкин: «Пока не кризис, а лишь холодное его дыхание»

Власти Подмосковья отчитались о рекордных объемах строительства недвижимости в прошлом году: 8,2 млн кв. м жилья и около 6,5 млн кв. м коммерческих. В году сдадут не меньше, несмотря на снижение спроса.

- Точные данные Росстата появляются только в марте. Объявленные 80 млн кв. м по России - тоже предварительные итоги. По Подмосковью подтверждено 6,606 млн кв. м многоквартирных домов (площадью более 1500 кв. м) и 1,648 млн кв. м индивидуального жилья. Даже при самой критической ситуации граждане меньше 1,5 млн кв. м не строят, ежегодно сдается 1,5-2 млн кв. м.

В прошлом году в Московской области вели строительную деятельность 111 муниципалитетов из 359. Высотность и плотность разная в зависимости от города: чем ближе к МКАД, тем выше дома, что понятно. Появляются достаточно активно и малоэтажные комплексы, застройщики уже уловили, что чем меньше муравейник, тем выше продажная цена метра. Практически при той же себестоимости.

- Мы же не ввели ограничений по объему строящегося жилья. Хоть сейчас можно продать 20 млн кв. м - это тот объем, на который выданы разрешения на строительство. Но эти миллионы метров не обеспечены спросом. Так было и в тучные годы. Трехгодичный строительный цикл привязан больше не к технологии, а к поступлению денежных средств. Деньги приходят из нескольких источников: собственные средства застройщика, средства дольщиков и привлеченные кредиты.

Девелоперы несут коммерческие риски, рассчитывая, что жилье найдет покупателей. И практика показывает, что на момент сдачи дома в Подмосковье в среднем 65% квартир раскуплено.

Для нас важно сохранить не объемы строительства, а объем спроса. Критично падение размера денежных средств в отрасли. Если это произойдет, последуют банкротства застройщиков, появятся обманутые дольщики, безработица. Сейчас безработица в Подмосковье меньше 1%.

- Верно. Обвал спроса на рынке недвижимости потянет за собой и другие отрасли: энергетику, производство инженерных систем, металлопроката, сыпучих смесей и т. д. Произойдет лавинообразная цепная реакция.

- Около 1 трлн руб. Дольщики из них вкладывают от 450 млрд до 770 млрд руб. ежегодно. Ипотечное кредитование составляет еще 500-800 млрд руб. ежегодно.

- Министерство строительства МО посчитало все сегменты, связанные со строительной отраслью: производство материалов, сыпучих смесей, сегмент механизмов - совокупно они дают 23% поступлений в бюджет.

Поэтому губернатор Московской области обратился к президенту РФ с просьбой поддержать платежеспособный спрос. Не отрасль, как делалось ранее, а именно спрос. Президент отреагировал, было дано поручение правительству РФ, министр финансов Антон Силуанов собрал совещание, и было принято решение удержать ставку по ипотеке на уровне 13%.

- Да, это была наша позиция, и она остается прежней. У Минфина есть свое обоснование. Мы обсуждали оптимальный размер ставки с экспертным сообществом, проводили встречи с банковскими сотрудниками, пришли к выводу, что снижение ставки до 9-10% дало бы серьезный толчок к развитию экономики в России.

- Это не сказка. Нужно обеспечить доступ банков к дешевым финансовым ресурсам, с тем чтобы они могли выдавать ипотечные кредиты по ставке не более 7%. Можно подсчитать, какие затраты понесет государство при снижении процентной ставки и какой получит рост налогового дохода от резкого роста спроса и развития других отраслей. Ведь в строительстве используется около 90% отечественных материалов.

Импортируется немного: механизмы в лифтовом хозяйстве, учете электроэнергии, в инженерных системах. Но и они в ближайшее время будут замещены отечественной продукцией в связи с резким падением конкурентоспособности иностранных компаний.

- У нас подсчеты достаточно эмпирические. На примере областного бюджета видно, что увеличение объемов строительства (не обязательно жилищного) приводит к развитию металлургической отрасли, транспортной инфраструктуры. Посмотрите на структуру строящихся в Подмосковье производств - в основном они связаны со стройиндустрией: листовое стекло, лифты, насосы, цемент, обои и т. д.

Такого толчка экономике, как строительная отрасль, сейчас ни одна другая отрасль не дает. Возможно, потом высокотехнологичные производства выйдут на передний план.

- Пока никакой катастрофы не произошло. Я каждую неделю получаю мониторинг цен и числа сделок от всех областных застройщиков. Цены как были, так и остались. Кое-где подросли. Критического падения платежеспособного спроса пока нет. Максимальное снижение объемов продаж по рынку в январе 2015 г. относительно января прошлого года составило 25%, не больше. Произошло сокращение ипотечных покупок на 20%. Но количество покупателей со 100%-ной оплатой осталось прежним. Люди ожидали, что в январе произойдет падение цен, но этого не случилось.

- Именно «СУ-155», которая не работает по 214-ФЗ, мы не можем проверить. Несмотря на увещевания и многомиллионные штрафы, компания работает за рамками законодательства. И продолжает продавать квартиры по серым схемам. Нас пугает ситуация: пока все строительные компании наращивают обороты, «СУ-155» с одних объектов сняла бригады, на других изображает стройку. И, как всегда, зафиксировали большое количество объектов, строящихся с нарушениями. С юридической точки зрения как это выглядит? Что люди собрались, решили построить дом, создали ЖСК. У них не получилось, и они митингуют, сами у себя требуя завершить строительство дома, на который нет даже разрешительной документации. А как это видят сами дольщики? «Мы сдали деньги в «СУ-155». Нас обманули, чиновники бездействуют. Давай квартиры».

- К сожалению, для «СУ-155» это обычная практика. Удивляют покупатели. Ведь никто не покупает автомобиль под расписку «Все нормально, катайся» вместо получения технического паспорта. А с миллионами рублей за квартиры расстаются под договор сомнительного содержания.

- Да, губернатор ведет активную работу. На сегодня осталось 5500 таких квартир, в 2015 г. должны решить проблему еще 3000 семей. Это самые сложные объекты, потому что квартиры были все проданы, а дома даже не начинали возводиться. Там нечего достраивать. Самый сложный объект - «Западные ворота столицы» в Одинцове. Формально он не является проблемным, поскольку застройщики там с 2002 г. изображают стройку. Но у компании NBM нет ни финансовой, ни технической возможности завершить объект, и мы будем поднимать вопрос о признании его проблемным. Всего там около 1100 квартир и семей, которые годами ждут жилья.

- Продажная цена с себестоимостью связана условно. Например, завод, который запустил «Мортон», - самый современный в Европе и позволяет снизить себестоимость на 25%.

Устаревшие серии могут использоваться формально до 1 июля 2015 г. Но мы такой конструктив не пропускаем уже сейчас. Конечно, там, где мы уже выдали разрешения на строительство, не можем остановить процесс.

- Тоже около 7-8 млн кв. м. Замораживать никто ничего не будет. Пока не кризис, а лишь холодное дыхание кризиса. Надеюсь, что меры, которые принимает федеральное правительство, помогут прекратить панику.

- Пока никак не скажется, дана очередная отсрочка до 1 июля 2016 г. В число городов, где так и не приняты генпланы, входят Балашиха, Красногорск, Химки и другие сложные города. Но теперь документы будет разрабатывать наша главархитектура. Мы забрали у муниципалитетов эти полномочия, чтобы был единый подход. Представьте, 111 муниципалитетов - и каждый устанавливает собственные правила. Речь не столько о жилье, сколько о строительстве производственной, коммерческой недвижимости, транспортной инфраструктуры. Никакой здравый инвестор в такие условия неопределенности не пойдет.

- Сейчас примерно та же ситуация. Желание застройщиков сэкономить на всем и вся никуда не ушло. Количество нарушений по-прежнему запредельное. Застройщики залезают и в санитарно-защитные, и в охранные зоны памятников архитектуры. Но самое любимое нарушение - превышение высотности и кратное превышение плотности застройки. Из-за этого, собственно, и были в свое время подняты полномочия по градостроительной деятельности на областной уровень - качество предоставляемой документации никуда не годилось.

- В 2015 г. завершается 11 крупных инвестпроектов в строительной отрасли, в прошлом было 10. Это лифтовые производства, сантехнические, сухих смесей и др. На них сегодня трудится 2719 человек.

Если раньше жители из области ездили на работу в Москву, сейчас в некоторых районах, как Наро-Фоминский, появилась проблема нехватки квалифицированной рабочей силы. Туда приезжают на работу люди из Калужской области.

Для бюджета строительство жилья невыгодно, хотя оно приносит кумулятивный эффект и доход. Но государство должно обеспечивать жителей транспортом, дорогами, садами, это огромные затраты, которые налоги от жилья никак не покрывают. Это потребление, которое должно обеспечить государство. А если люди ездят на работу в другой субъект и платят НДФЛ там, это прямой убыток для Московской области. Поэтому производство - наш приоритет.