Андрей Пучков: «Мы знаем о застройщиках всё»

По подсчетам Национального объединения застройщиков жилья, компания, начинавшая почти 10 лет назад с поселка таунхаусов, сейчас возводит в Подмосковье 532 227 кв. м (анализировались проектные декларации и сайты застройщиков по состоянию на март 2016 г.). Осенью прошлого года гендиректор Urban Group Андрей Пучков встал во главе вновь созданной Ассоциации застройщиков Московской области. Эта организация пытается лоббировать интересы девелоперов во властных структурах – как областных, так и федеральных.

– Все началось с подписания хартии. Губернатор собрал представителей 12 компаний и предложил принять на себя обязательства не демпинговать, работать ответственно. Мы хартию подписали и стали регулярно встречаться с губернатором. К этим встречам надо было готовиться: формулировать общую для всех повестку и обсуждать то, что нас заботит как участников одного рынка.

– Когда экономическая ситуация, мягко говоря, непростая, нужно забывать о естественных противоречиях и объединяться. И – это важно – общаться с той инстанцией, которая создает правила игры на рынке Подмосковья. А это областное правительство.

– В ассоциацию вошли компании, которые в совокупности выдают более 50% новостроек в области. Но мы понимаем, что в Подмосковье работает гораздо больше застройщиков: даже если вычесть из общего числа в 600 компаний юрлица, принадлежащие тем же крупным девелоперам, останется не менее 200. Есть вполне надежные девелоперы, которые строят один дом. И нам важно общаться и с этими компаниями, включить их в сообщество. Но кого попало мы не принимаем.

– Решение о вступлении в ассоциацию принимает ее правление. А мы знаем о застройщиках почти всё. Представители компаний, входящих в правление, могут дать рекомендацию, сказав: я строю там-то, я знаю этого девелопера.

– Двадцать пять компаний.

– Я проявил некую активность, и меня выбрали. Когда ты работаешь в отрасли, интересы которой тебе предельно близки, общественная нагрузка – не слишком большое обременение. Зато у застройщиков появилась площадка для коммуникации. Мы сейчас не конкурируем – мы взаимодействуем.

– Когда началось обсуждение поправок в закон о долевом строительстве, мы принимали участие в круглых столах на уровне федерального Минстроя, экспертных группах. Отстаивали интересы отрасли. Несомненно, контроль за целевым использованием средств дольщиков принципиально необходим. Но были предложения [о минимальном капитале привлекающего инвесторов застройщика в 1 млрд руб.], которые могут повлечь серьезные проблемы для девелоперов. Это означало бы, что на рынке останутся только крупные компании. А всем остальным куда?

Сейчас мы работаем над внесением изменений в нормативы по инсоляции, подготовили документ. Мы не предлагаем отменить нормы – мы предлагаем сделать их разумными. Сейчас вся градостроительная политика завязана на эти нормативы.

– Мы просим снизить время непрерывной инсоляции на полчаса: вместо двух часов сделать полтора. Это существенно изменит подход к планированию домов, особенно в квартальной застройке.

Совместно с Советом Федерации и рядом политических партий мы выступаем за то, чтобы перевозка строительных инертных материалов (щебня, песка и проч.) получила льготы. С момента запуска системы «Платон» на 7% увеличилась себестоимость 1 кв. м. Для застройщика это является критическим. Но на рынке до сих пор есть заблуждение, что девелоперы продолжают работать с суперрентабельностью.

– Уже много лет цена 1 кв. м демонстрирует, мягко говоря, стабильность. А себестоимость увеличилась. Сейчас для строительной отрасли нормой стала рентабельность в 10–12%. Что при пятилетнем сроке проекта и тех рисках, которые принимает на себя застройщик, несправедливо.

В Москве была некая премия, но она сильно зависела от того, на каких условиях застройщик вошел в проект. Сейчас цена на недвижимость в Москве снижается. В новой Москве 1 кв. м стоит уже 80 000 руб. Это чуть более $1000. Мы практически вернулись в 1990-е. В старой Москве цены тоже падают, как и рентабельность. А в области рентабельность давно уже настолько небольшая, что девелоперам приходится прилагать большие усилия к управлению собственными проектами.

– Те же 10–12%.

– Губернатор поставил задачу все генеральные планы области принять в этом году. Но чем ближе муниципальное образование к Москве, тем больше противоречий, накопленных за многие годы. У нашей компании несколько проектов в Химках. Мы всю информацию о них Главному управлению по градостроительству передали. И эта информация должна быть учтена в генплане, ждем, когда его опубликуют. Тогда у всех – у бизнеса и общественности – появится возможность дать свои замечания.

– Возможностей не много. Но в отличие от Балашихи, где застройку стоит действительно прекратить, в Химках ее можно вести сбалансированно. То есть помимо жилья строить детсады и т. д. Есть нормативы обеспеченности социальной инфраструктурой, и все девелоперы сейчас их соблюдают.

Создание рабочих мест – важная задача. Те девелоперы, которые ее решают, проекты реализуют. Мы в Химках, недалеко от нашего жилого комплекса «Солнечная система», хотим построить технопарк. У нас есть 10 га земли – это промзона со всеми необходимыми инженерными сетями. Мы там являемся ресурсообеспечивающей организацией: на нас обеспечение теплом, водоснабжение, водоотведение. Поэтому мы заинтересованы в том, чтобы эта промзона развивалась и в ней создавались новые рабочие места. Сейчас готовим проект планировки территории будущего технопарка. Мы ориентируемся на создание высокотехнологичных небольших производств. По мере разработки проекта планировки начнем работу с потенциальными арендаторами. Рассчитываем на московские компании.

У нас это не первый опыт промышленного девелопмента – мы в Егорьевске большой завод [строительных материалов] построили. Но большой девелопмент небольших производственных помещений – это для нас впервые. Конечно, мы рассчитываем на поддержку правительства области.

– В основном на собственные средства с небольшим привлечением заемного финансирования.

– Мы можем наладить систему раннего оповещения Минстроя. Инструментов влияния на девелоперов у нас сейчас нет.

Что касается сроков. Надо признать, что задержки от двух недель до трех месяцев достаточно часты. Они не всегда происходят по вине застройщика. Могут быть проблемы с оформлением документации, проблема сезонности: зимой невозможны многие работы по благоустройству. За строительством любого объекта внимательно наблюдает госстройнадзор. У Минстроя есть критерии проблемных объектов. Если застройщик подтверждает обязательства по достройке объекта, то рациональнее дать ему это сделать.

– Сдали относительно немного – 150 000 кв. м. В 2014 г. нами был закончен ряд проектов общей площадью 290 000 кв. м. А в 2015 г. мы стартовали с новыми. На 2017 г. у нас план по вводу 0,8 млн кв. м.

– У нас нет такой задачи. Мы не в состоянии конкурировать с индустриальным домостроением, да и не хотим этого. Мы за разнообразие.

– Да. Химки, Красногорск, Одинцово, Видное.

– Ресурсы у нас есть. Но московские активы пока сильно переоценены. И коррекции цен на земельные участки еще нет. В то время как цены на жилье снижаются: 130 000–150 000 руб. за 1 кв. м сейчас почти норма. И получается, что в землю надо вложить половину инвестиций. Новая Москва нам тоже неинтересна. В Подмосковье гораздо больше мест с более высоким качеством жизни.

– Во-первых, мы серьезно относимся к своим социальным обязательствам, к работе с правительством Московской области. И уверены в себе в финансовом плане. Поэтому, когда нам от правительства области поступило предложение, мы на него согласились. Во-вторых, это инвестиционный проект.

– 9 млрд руб. 5 млрд – достройка социальных объектов (школы, детсады) в пяти муниципальных районах, 4 млрд – обязательства перед кредиторами. По факту мы вошли в девелоперский проект «СУ-155», приняв обязательства перед областью и перед кредиторами компании. Мы погасили большой объем налогов, приобрели на торгах земельные участки (в Одинцовском районе), которые были заложены по кредиту банка «Российский капитал». И мы приняли обязательства перед 150 дольщиками, которые приобрели будущие квадратные метры в этом жилом проекте.

– Для нас – да. Он даст нам возможность реализовать наши градостроительные амбиции. Участок в 117 га – это другой масштаб, нежели был у нас ранее. Общее число квадратных метров я пока не озвучу – мы их еще считаем. Но это будет в полной мере проект комплексной застройки. Мы хотим построить небольшой город.

– В отсутствие проектного финансирования деньги дольщиков – это единственный более-менее дешевый ресурс. Если есть задача убить отрасль или испытать ее на прочность, нужно, чтобы ипотека резко подорожала.

– Мы рассчитываем на 11,9–12% годовых в рублях. Этого достаточно, чтобы рынок ипотеки жил и у людей была возможность приобрести квартиру. Эта ставка дает приемлемый диапазон для размера ежемесячного платежа. Наша ассоциация совместно с Ассоциацией инвесторов Москвы активно выступала за продление программы господдержки и за снижение первоначального взноса по ипотеке. Последнее не сильно снижает качество заемщиков.

У нашей компании доля ипотечных клиентов – 72%. Я думаю, что вся отрасль работает приблизительно с такой же долей.

– С учетом того, сколько сейчас стоит жилье в области, я думаю, у наших покупателей найдутся средства, чтобы обслуживать ипотечный кредит.

Если не случится каких-то экономических катаклизмов, отрасль продержится. Она сейчас вышла на уровень стабильного развития. Мы практически не используем импортных стройматериалов. Цена 1 кв. м тоже более-менее стабильна. Над себестоимостью мы работаем: подрядчики не подорожали. Главным становится управление маржей.