От редакции: Согласие на рывок
Российское государство, наращивая свое вмешательство во многие сферы экономической жизни страны, оставалось довольно пассивным там, где его вмешательство было как раз необходимо – в сфере развития массовой ипотеки. Сегодня наконец появляется надежда, что и в России ипотека может получить мощный импульс к своему развитию.
Ипотека – это решение жилищного вопроса не для всех: пусть в рассрочку на 10, 15 или 30 лет, но платить за жилье и выплачивать проценты по одолженным средствам все же придется. В Казахстане, где уже действует немецкая система финансирования жилья, по оценкам бывшего главы Нацбанка Григория Марченко, лишь 10–15% населения смогут стать клиентами ипотеки. В России опрос “РОМИР-Мониторинга” в феврале 2005 г. показал, что 5% респондентов готовы взять ипотечный кредит в течение года, еще 3% – склоняются к этому. По разным оценкам, речь идет об 1–4 млн семей, но из-за дефицита долгосрочных финансовых ресурсов банкиры не могут удовлетворить этот спрос.
Минэкономразвития предлагает решение – рефинансировать ипотечные кредиты банков на базе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Дело в том, что сегодня на российском долговом рынке можно привлечь средства не более чем на три года. Но для рефинансирования 15-летних ипотечных кредитов, по оценкам экспертов, нужно привлекать средства на 6–7 лет. АИЖК сосредоточится на выкупе у банков их 6–7-летних бумаг, выпущенных под залог выданных ипотечных кредитов. А на основе пулов этих бумаг агентство будет выпускать облигации, обеспеченные госгарантиями.
Необходимые гарантии на сотни миллиардов рублей – это еще не расходы. Довольно жесткие стандарты АИЖК и обеспечение кредитов недвижимостью позволяют ожидать, что лишь малая часть этой суммы будет реально востребована. Но само наличие госгарантий позволит вкладывать в бумаги АИЖК миллиарды пенсионных накоплений государственной управляющей компании – ВЭБа. А заранее выданные на несколько лет вперед гарантии повысят интерес инвесторов и позволят более гибко выбирать наиболее благоприятные моменты для размещения очередных выпусков бумаг.
Российская ипотека строится по американскому образцу: АИЖК – аналог правительственных агентств (Fannie Mae, Ginnie Mae, Freddie Mac). Снижение ставок ФРС в последние годы создало определенные проблемы для системы, но за годы работы она доказала свою эффективность. Нам стоит воспользоваться опытом, тем более что отставание во времени позволяет избежать ошибок предшественников. К тому же игра стоит свеч – по некоторым оценкам, объем ипотечного рынка в России через пять лет может составить до $50 млрд.