От редакции: Не уходи
Система массового ипотечного кредитования – национальный проект, достойный именно такого помпезного определения. Он нужен и людям, и фондовому рынку, и финансовой системе в целом. Странно видеть, что ипотека встречает столько препон на своем пути, в первую очередь со стороны государственных органов.
Облегчение доступа к жилью – та сфера, в которой усиление роли государства можно только приветствовать. При этом от казны не требуется гигантских финансовых расходов, а те, что есть, во многом виртуальны. Госгарантии по обязательствам государственного же Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) лишь отражаются в бюджете как расходы – реальных выплат по обязательствам агентства пока не было. И вряд ли будут, ведь недвижимость – надежный залог, к тому же растущий в цене во многих регионах.
Российское государство идет по верному пути, но безумно медленно. Даже через полтора года после принятия закона об ипотечных ценных бумагах выпускать их все еще нельзя – нет нужных подзаконных актов. При этом государство уже торопится минимизировать свою роль. Минфин последовательно выступает против предоставления госгарантий по обязательствам АИЖК, на которое государством возложена миссия развития рынка. В проекте долговой стратегии на 2006–2008 гг. чиновники финансового ведомства предлагают не предоставлять гарантии уже с 2006 г. По их расчетам, есть риск бюджетных потерь в размере до 10 млрд руб. в случае возникновения проблем у агентства.
В США, чью ипотечную систему Россия взяла за образец, участие государства в финансировании ипотеки сегодня действительно ограничено. Госгарантии имеет только Ginnie Mae – самое маленькое агентство из трех, участвующих в программах правительства по обеспечению жильем ветеранов, малоимущих и иных особых категорий граждан. Крупнейшие же игроки – Fannie Mae и Freddie Mac сегодня частные акционерные компании, хотя они и сохраняют связь с государством. Например, устав Fannie Mae принят специальным законом, совет директоров назначает президент США, агентство имеет кредитную линию казначейства.
Но главное, что акционирование и выход государства из этих агентств произошли уже после того, как индустрия массового ипотечного кредитования сложилась, появился масштабный вторичный рынок закладных и обеспеченных ими ценных бумаг, в игру включились инвестбанки.
В России же момент для отмены госгарантий выбран неудачно. Рынок ипотечного кредитования только начал развиваться, его объем лишь около $1 млрд, и роль государства сегодня исключительно важна, особенно в регионах. Ведь именно это агентство активно рефинансирует кредиты региональных банков, что позволяет им расширять объемы кредитования даже в условиях ограниченного доступа к долгосрочным финансовым ресурсам. По оценке президента фонда “Институт экономики города” Надежды Косаревой, на сегодня АИЖК рефинансировало 25% всех выданных ипотечных кредитов (без учета рынков Москвы и Санкт-Петербурга). Она полагает, что эта доля может еще немного подрасти: часть кредитов из оставшихся 75% банки готовят к рефинансированию или хотели бы это сделать, но пока не могут. При этом едва ли можно говорить об опасности монополизации нового рынка.
Сегодня нужно время для формирования полноценного рынка ипотечных ценных бумаг, которые должны стать основой системы рефинансирования ипотеки. АИЖК с госгарантиями выступает мостиком для перехода к новой системе. И до тех пор, пока рынок ипотечных ценных бумаг не станет достаточно емким, без госгарантий не обойтись. Да и менее 5 млрд руб. в год в виде госгарантий не большая плата за национальный проект. Для сравнения: на одну только монетизацию льгот в 2005 г. бюджет затратит около 500 млрд руб.