От редакции: Как потратить
Сделан важный шаг в построении массовой ипотеки в России – проекта, который смело может претендовать на статус общенационального. Правительство одобрило концепцию развития системы рефинансирования ипотеки и согласилось выделить средства – в виде госгарантий для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и взносов в его уставный капитал.
Это несомненный прогресс, поскольку еще в мае 2005 г. финансовое ведомство пыталось лишить АИЖК даже тех гарантий, которые уже есть, мотивируя это тем, что монополия агентства может помешать развитию рынка. Теперь решено, что государство к 2010 г. увеличит уставный капитал АИЖК (сегодня – 690 млн руб.) на 22,2 млрд руб., а объемы гарантий по обязательствам агентства (4,5 млрд руб. в 2005 г.) вырастут до 154 млрд руб. При этом уставный капитал агентства вырастет на 3,7 млрд руб., а госгарантии – до 14 млрд руб. уже в 2006 г.
По оценкам Минэкономразвития, реализация мер концепции позволит обеспечить жильем 20% россиян уже к 2010 г. Более того, эти меры могут серьезно подстегнуть и развитие финансового рынка, на котором появится новый емкий сегмент – ипотечные облигации. Скорее всего эти бумаги будут весьма востребованы, ведь в них, в частности, можно будет инвестировать средства накопительной части пенсий граждан, которыми управляет ВЭБ.
Однако у концепции есть и критики, самый серьезный из которых по-прежнему Минфин. К доводам критиков необходимо прислушаться.
Прежде всего нужно жестко ограничить использование госгарантий. Они должны покрывать риски дефолта по облигациям, выпущенным АИЖК, средства от которых пошли на выкуп закладных у банков. Гарантии должны получить и ипотечные облигации, которые будут выпущены АИЖК. Но будет нецелесообразно использовать гарантии и бюджет для покрытия всех операционных и инвестиционных рисков АИЖК. Например, в концепции агентству дается право проводить операции с ипотечными ценными бумагами, а также с производными на их основе. И если выкуп собственных бумаг в некоторых случаях еще может быть оправдан, то игра с производными слишком рискованна. Напомним, что инвестиционный гуру Уоррен Баффет сравнивает производные с оружием массового уничтожения.
Интересной кажется и мысль использовать госгарантии для “отвязки” АИЖК от государства. Для этого нужно ввести обязательные отчисления в специальный резервный фонд по аналогии с практикой американских ипотечных агентств. Сегодня АИЖК за счет госгарантий привлекает средства по относительно низкой цене (доходность к погашению облигаций АИЖК1 около 8,3% годовых), а ипотечные кредиты выдает по ставке 15% годовых в рублях, прибыль по итогам I квартала 2005 г. – почти 53 млн руб.
Резервный фонд, куда средства попадают до налогообложения, может использоваться на покрытие потерь по дефолтам и обслуживанию платежей в период обращения взыскания на залог. По мере роста объема резервов господдержку можно уменьшать, а со временем полностью отказаться от нее. Но для создания такого фонда нужны поправки в законы.
Замечания к концепции развития ипотеки не ограничиваются описанными выше идеями. Эксперты предлагают страхование рисков заемщиков, решающее проблему первоначального взноса для молодых семей; новые виды финансовых инструментов для рефинансирования выкупа закладных; схемы взаимодействия агентства с банками. Очень важно проследить, чтобы достойные внимания идеи не остались незамеченными.