От редакции: Рискуем вместе
Новый закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов”, вступивший в силу 1 апреля 2005 г., по идее авторов, должен защитить потребителей от произвола застройщиков, которые продавали квартиры до получения разрешения на строительство, затягивали его сроки без выплаты неустоек и даже требовали от дольщиков доплатить после сдачи дома в эксплуатацию, чтобы покрыть “дополнительные расходы”.
Чтобы положить конец безобразию, депутаты серьезно ужесточили требования к застройщикам, обязав их, например, выплачивать неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ (т. е. больше 60% в год) за каждый день просрочки. Но на практике после вступления закона в силу положение потребителей – с точки зрения рисков, которые им приходится нести, – как минимум не улучшилось. Теперь вместо договора о долевом строительстве (с которым раньше можно было все-таки пойти в суд) им предлагают так называемую “вексельную схему”, когда необходимая для покупки квартиры сумма денег обменивается на вексель, который впоследствии с той или иной долей вероятности можно будет обменять на желаемую квартиру. Причем отказаться от покупки векселя гражданин не может, поскольку спрос на московском рынке новостроек по-прежнему серьезно опережает предложение и шансы, что желаемая квартира будет дожидаться собственника вплоть до сдачи дома в эксплуатацию, близки к нулю.
Вторая проблема в том, что банки, которые по новому закону несут солидарную с застройщиками ответственность перед дольщиками, не хотят брать на себя риски и отказываются кредитовать строителей под залог инвестиционных прав. В итоге участники рынка предупреждают, что к концу года квартиры не подешевеют, как рассчитывали депутаты Госдумы, а подорожают на 20–22%.
Конечно, массовый переход на вексельные схемы напоминает сговор, но диктовать участникам рынка, какие именно договоры им заключать, государство не может. Рассчитывать на то, что сознательные потребители откажутся участвовать в вексельной схеме и объявят строителям коллективный бойкот, тоже не приходится.
Сектор недвижимости по-прежнему остается рынком продавца. Признать собственную ошибку и смягчить только что принятый закон депутаты пока не решаются, поскольку все это будет выглядеть как явный реверанс в сторону стройкомплекса. Но неработающий закон – пусть даже принятый из самых благородных побуждений – подрывает доверие к законодательству и законодателю.
И в этом смысле государству правильнее было бы честно объявить гражданам, что, покупая не построенные еще квартиры по сравнительно низким ценам, они, как и всякие инвесторы, рискуют. И что при желании эти риски можно разделить, например, со страховой компанией. Или в крайнем случае купить квартиру похуже и подороже, но на вторичном рынке и со всеми гарантиями. Потому что невозможно заставить застройщиков бороться за каждого клиента, предлагая наиболее выгодные условия в ситуации, когда квартиры прекрасно скупаются на стадии котлована. Можно долго рассуждать на тему создания рынка доступного жилья, но нельзя не признать, что единственный способ решения квартирного вопроса в Москве – это улучшение уровня жизни в регионах. Чтобы всем дееспособным гражданам страны не приходилось вместе со своими семьями тесниться в одном городе, и чтобы инфраструктура Красноярска и даже городов поменьше ничем не уступала московской. Но это уже тема для совершенно других законопроектов.