От редакции: Почва для примирения
В ходе приватизации предприятий земля под ними оформлялась в бессрочное пользование. Принятие Земельного кодекса (ЗК) – базы для приватизации земли – не столько решило старые проблемы, сколько создало новые. Отдав определение цены выкупа земли регионам, кодекс обязал бизнесменов переоформить право бессрочного пользования землей под предприятиями до 1 января 2006 г. – участки надо выкупить или взять в аренду. Возможные издержки бизнеса РСПП оценил в $100 млрд, а президент Путин обещал поправить закон.
И вот Минэкономразвития согласовало законопроект о ставках выкупа земли: срок продляется до 1 января 2008 г., а общие издержки бизнеса должны снизиться до $8,5 млрд. Однако едва ли этот документ позволит достичь консенсуса: чиновники хотят установить цену и заставить ее платить, хотя у них фактически нет товара.
Главная проблема – разделение земель на категории, от которых зависят ее кадастровая стоимость, величина земельного налога, а также то, что собственник имеет право с этой землей делать. “Категории земель” – чисто советское изобретение, не имеющее с рыночным регулированием недвижимости ничего общего. Закон о переводе земель из одной категории в другую, вступивший в силу с начала 2005 г., дает региональным и местным чиновникам широкие возможности изменения категорий земель. В результате землепользователь одним росчерком чиновничьего пера может лишиться не только права строить завод, но и самой возможности приватизировать данный участок земли – сегодня это можно сделать только в двух из семи категорий.
Получается, что власти пытаются установить некую искусственную цену на товар. При этом точное количество и качество этого товара до конца неизвестно – составление Земельного кадастра завершено далеко не во всех регионах. А законодательство о рыночных отношениях в сфере землепользования строится на базе искусственных понятий советских времен, не стыкующихся с правами собственности и противоречащих им. И бизнесу не оставляют выбора, обязывая его купить этот товар до января 2008 г.
Возможно, правительству стоило бы сосредоточиться на том, чтобы превратить землю в реальный товар, – перейти от советских категорий к принятой на Западе концепции “пучка прав” землевладельца. Это комплекс прав, который защищен законами и не может быть произвольно изменен.
А когда земля станет реальным товаром, то покупатели сами подтянутся. Ведь право бессрочного пользования – нонсенс с точки зрения западного законодательства, а по российским законам – барьер, усложняющий операции с недвижимостью промпредприятий. Все это вредит прозрачности и капитализации компании. И по мере выхода российского бизнеса на мировые рынки капитала его интерес к прояснению вопроса с собственностью на землю будет расти. Вот здесь-то и можно будет предметно обсудить вопрос о цене на землю.
Причем если эта цена будет определена в ходе широкой дискуссии в обществе, а не в результате кулуарных переговоров в Кремле, то, возможно, это позволит подойти к вопросу легитимизации итогов приватизации. Ведь дешевизна собственности в середине 90-х не в последнюю очередь была обусловлена неопределенностью с правами на землю, на которой она стоит.