От редакции: Оправдание верой
В последнее время если заходила речь о недвижимости, то обсуждался растущий дефицит земли, слабая конкуренция между застройщиками и ажиотажный спрос со стороны граждан, готовых скупить все на корню. Но вот рынок застыл. Продавцы признают, что уже сейчас предложение квартир вдвое превышает спрос. Происходящее с трудом поддается объяснению.
Может быть, нынешнее похолодание – плод успешной реализации национального проекта “Доступное жилье”? Но никакие технологии, кроме разве что мистических, не могли за такое короткое время повлиять на фундаментальные показатели. Если откинуть временно в сторону версию экстрасенсорного управления рынком, то одним из логичных объяснений будет, вероятно, снижение цены на нефть.
То, что российский рынок недвижимости, как и многие другие, разогревался нефтедолларами, – известный факт. Но цена снизилась не критически, приток наличности не мог так сильно ослабнуть, как не могла исчезнуть и потребность в жилье. Между тем сегодняшнее похолодание на рынке недвижимости выразилось именно в падении спроса, а не в снижении цены.
Еще одно объяснение – речь идет не столько о покупке жилья, сколько о спекуляции. Во множестве новых домов в Москве вечером не горят окна, хотя все квартиры в них давно выкуплены. Правда, риэлторы и аналитики утверждают, что объем инвестиционных сделок не так уж велик – в пределах 20%. Приходятся они в основном на элитную или новую недвижимость, в то время как рынок вторичного жилья в большей степени связан с реальной потребностью населения в крыше над головой. Заметим, что вторичный рынок отреагировал на текущий момент наиболее рыночным образом – незначительным, но падением цены.
Все это не новость, но фактор инвестиционного спроса, видимо, был недооценен. В стране с большим притоком наличности, слабо развитым фондовым рынком и острой нехваткой инвестиционного инструментария недвижимость не могла не стать предметом инвестирования и спекуляций. А ведь есть еще падение доллара и неинтересные процентные ставки по вкладам в банки.
О привлекательности недвижимости, прежде всего московской, как лучшего инструмента инвестирования и сбережений говорит аномальный рост цен – на 65% с начала года. Это перегрев совершенно неприличный и необъяснимый, если рассматривать рынок недвижимости как рынок покупки жилья. Но для инвестиционного рынка это нормально. Главный фактор российского роста – цена нефти – по большинству прогнозов не должен был подвести. Поэтому вера в российскую экономику была велика.
Судя по всему, именно вера была причиной интереса к рынку недвижимости, а замедление роста означает ослабление веры. Это интернациональное явление – как показал Роберт Шиллер, профессор экономики Йельского университета, корреляция между ростом рынка недвижимости и верой населения в рост экономики существует во всем мире (см. книгу: Robert Shiller. Irrational Exuberance, Princeton University Press, 2005; а также статью “Цена и вера”, “Ведомости” от 19.09.2006, стр. А4). В России торможение рынка недвижимости совпало с падением цены на нефть, которого также никто не ожидал.
Даже если не верить в инвестиционный характер рынка, то все равно трудно спорить с тем, что цены на жилье служат показателем доверия населения к российской экономике. Люди, которые покупают “неинвестиционную” квартиру, верят в лучшее и нацелены на будущее, на жизнь и работу в России. Продажа квартиры говорит ровно об обратном.
В отличие от инвесторов власти в российскую экономику верят – на днях депутаты приняли в первом чтении проект бюджета на 2007 г. В следующем году предполагается повысить расходы на 26%, а на нацпроект “Доступное жилье” – и вовсе на все 30%. Столь мощный рост доходов стал возможен за счет простой операции – в проекте бюджета запланирована цена на нефть на уровне $61 за баррель. В пятницу нефть Urals стоила $55,78 за баррель. Возможно, в Кремле знают, что текущее падение цен на нефть временное, цель которого – лишь сделать жилье доступным.