От редакции: Аренда тени
Московская мэрия вслед за Федеральной налоговой службой решила побороться за налоги с доходов арендодателей жилья. Как обычно, репрессиями. Между тем легальная сдача жилья не только не выгодна участникам сделки, но и чрезвычайно неудобна.
В Москве ежемесячно заключается 5000–7000 сделок по аренде жилья. По оценкам экспертов, доля теневого найма жилья в столице составляет около 60–65% от общего числа сделок на рынке и до 80% – при аренде одно-двухкомнатных квартир в типовых домах. Владельцы квартир не регистрируют жильцов и не платят налоги со своих доходов. Юрий Лужков пригрозил им штрафами, какие накладываются на работодателей, использующих труд иностранных мигрантов без регистрации (25 000–50 000 руб. для должностных лиц и 250 000–800 000 руб. – для юридических). За два месяца 2007 г. московские милиционеры по просьбе ФНС проверили около 1 млн столичных квартир и выявили более 1000 случаев незаконной аренды. Впрочем, доказать это в суде будет очень сложно.
Квартиры в столице снимают не только приезжие, но и коренные москвичи. По расчетам Института экономики города, условная московская семья из трех человек со средней зарплатой может накопить на “двушку” площадью 54 кв. м за четыре года лишь в том случае, если будет откладывать на покупку квартиры все доходы. Во Владимирской и Кировской областях, Республике Марий Эл эти показатели превышают шесть лет. Если же тратить на текущие расходы региональный прожиточный минимум, то покупку квартиры в столице придется отложить на 4,5 года, во Владимирской области – на 16,6, в Марий Эл – на 15,8. В Калмыкии на квартиру можно копить всю жизнь – больше 58 лет. Ипотека не решит квартирного вопроса по той же причине – из-за недостаточных доходов.
Как сделать рынок аренды цивилизованным? Ведь проблема не только в налоговых поступлениях в бюджеты. Надо защитить нанимателя от неожиданного выселения или повышения цен, а владельца квартиры – от ее повреждения или неразрешенной субаренды. По мнению экспертов, ситуацию могла бы разрешить обязательная госрегистрация сделок. Но пока это маловероятно: кроме необходимости платить налоги хозяину квартиры придется преодолеть бюрократические препоны в паспортном столе, регистрационной палате, налоговой инспекции, причем каждую из организаций приходится посещать не один раз. Возможно, стоило бы создать “службу одного окна”, которая бы сразу регистрировала договор аренды, проживание человека на определенной жилплощади и отправляла бы налоговикам данные о стоимости контракта.
Что касается выгод, имело бы смысл уменьшение для жильцов налогооблагаемого дохода на сумму арендной платы.
Ну а что касается контроля мэрии, то легче всего его было бы осуществлять в доходных домах. По оценкам специалистов, длительный наем квартир может удовлетворить потребность в жилье более 50% участников рынка недвижимости. Во Франции доля арендного жилья составляет более 30% общей площади квартир, в Нидерландах и Швеции – 48% и 47%. В Москве сдаются от 120 000 до 200 000 квартир из 3 млн – это 4–6,6% жилплощади. Однако мэрия не торопится строить доходные дома. Первые два планируется возвести лишь в этом году.