Мнения
Бесплатный
Елена Никитина
Статья опубликована в № 2297 от 16.02.2009 под заголовком: От редакции: Кто меньше?

От редакции: Кто меньше?

Сколько должен стоить метр жилья в Москве? В августе прошлого года за него просили $8400, по данным корпорации «Инком» (плюс 38% к уровню 2007 г.). И стоимость 1-комнатной столичной хрущевки и виллы на океанском побережье сравнялась. Сейчас за 1 кв. м московской вторички можно купить 277 г золота или 169 баррелей нефти Brent, подсчитали в «Инкоме».

Без спроса

В ноябре эту золотую недвижимость совсем перестали покупать. Продаж было раз в 10 меньше от ожидаемых объемов, вспоминает Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». По оценке Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN.ru, стоимость 1 кв. м в 2008 г. все же увеличилась благодаря росту в первом полугодию, но на уровне инфляции – 10–15%.

Средний доход жителя Москвы в сентябре составлял 27 000 руб., средняя стоимость 1 кв. м в экономклассе на первичном рынке была 119 360 руб., на вторичном – 138 360 руб. Для покупки квартиры размером 40 кв. м семье из двух человек с доходом 54 000 руб. с использованием ипотеки необходимо было потратить 5 лет для накопления первого взноса и 30 лет на выплату кредита, рассказывает Валерий Барнинец, гендиректор агентства недвижимости Doki. В итоге люди «проголосовали бездействием», продолжает он. Спрос не восстановится, пока цены не упадут до уровня, отвечающего требованиям потребителя.

В начале этого года аналитики фиксировали снижение цен и увеличение предложения, к концу января предложение начало понемногу уменьшаться. Как отмечают в АН Doki, к 31 января средняя стоимость 1 кв. м в экономклассе на вторичном рынке была $4686, снизившись за неделю на 2,7%, предложение составило 25 000 квартир (-3,5% за неделю). В бизнес-классе среднюю стоимость 1 кв. м в Doki оценивали в $7918 (500 квартир в предложении), в элитном сегменте – в $15 017 (-0,3% за неделю, 8000 объектов).

По данным независимого аналитика рынка Андрея Бекетова, в январе снижение цены предложения 1 кв. м на вторичном рынке типового жилья в целом составило 7,7%. Стоимость жилья бизнес-класса уменьшилась на 4,7%, в типовых домах-новостройках – на 5,4%. И, по его мнению, движение вниз продолжится: «Долларовые цены продолжают снижаться, но рублевые растут. Чтобы рублевые цены остались на уровне ноября – декабря 2008 г., долларовые должны были уменьшиться не на 7%, а на 20%». По оценке Бекетова, в январе средняя стоимость жилья в городе составила $6110 за 1 кв. м.

Рублевые цены пока слегка ползут вверх, соглашается Олег Репченко с коллегой. И в начале февраля были, по его оценке, на уровне 170 000 руб. за 1 кв. м.

Не справедливая, а рыночная

Мы спросили экспертов: какова справедливая цена на жилье для Москвы? Отвечающие разделились на две группы. Одни приводили те или иные цифры и выкладки, другие отрицали существование справедливой цены в принципе. «В Москве абсолютно различна стоимость различных участков земли, строительных материалов и т. д. и т. п. Любая усредненная оценка никогда не будет близка к чему-то объективному!» – восклицает по этому поводу Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty.

Владислав Луцков, гендиректор аналитического консалтингового центра «Миэль», и Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «Конти», в один голос говорят, что справедливая цена – та, по которой совершаются сделки. По факту подавляющее большинство потенциальных покупателей считают существующие цены завышенными. Но риэлторы и строители надеются, что потребители не долго будут пребывать в этом заблуждении, ведь в январе «пошли сделки».

Новое равновесие

Сергей Баранов, заместитель гендиректора «Пересвет-Девелопмента», называет приемлемой цену 120 000–170 000 руб. за 1 кв. м в зависимости от класса жилья. Директор по маркетингу и продажам «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин ожидает в течение следующих нескольких месяцев колебание средних цен вокруг $6000–6500 за 1 кв. м. «Приемлемым можно назвать $3000–3500 за 1 кв. м. И коррекция цен на рынке до такого уровня вполне возможна», – понижает планку Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate.

«Оптимальная стоимость 1 кв. м в экономичных домах должна быть $2000–2500, что соответствует стоимости квартиры в $100 000», – считает, в свою очередь, Валерий Барнинец. Именно такие квартиры спрашивает большинство обращающихся в Doki клиентов. «Но будут ли эти цены справедливыми для продавцов? Снизится ли себестоимость строительства, включая и знаменитый административный ресурс, в тех же пропорциях?» – спрашивает Надежда Мозгалевская, гендиректор компании «Финесско».

«Цены продолжат свое плавное снижение в I–II кварталах этого года до уровня начала 2008 г. (20–25% от августовского максимума). Этот уровень мы склонны считать новым равновесием», – прогнозирует Лидия Гречина, директор по маркетингу корпорации «Инком».

«Чем быстрее рынок будет снижать цены, тем быстрее он войдет в стабильную фазу по сделкам», – считает, в свою очередь, Андрей Бекетов. Для стабильного присутствия на рынке покупателей с платежеспособным спросом долларовые цены должны упасть до отметки $4500 за 1 кв. м. «В противном случае объем сделок на рынке будет стремиться к нулю», – прогнозирует он.

Формула справедливости

По словам Александра Крапина, гендиректора ИАА Rway, есть общепринятая классификация рынков жилья с точки зрения его доступности. В качестве коэффициента используется время, которое необходимо домохозяйству, чтобы скопить деньги на приобретение стандартной «единицы жилья».

Крапин рассчитывает справедливую цену на жилье, исходя из средних ежемесячных доходов (официальных и реальных) москвичей и россиян и федерального стандарта (квартира площадью 54 кв. м). Если судить по официальным доходам, то для Москвы справедливой была бы цена $1564 за 1 кв. м, по реальным доходам – побольше, $3128 за 1 кв. м. Для России это $513 и $770 за 1 кв. м соответственно. Еще немного расчетов и допущений – и аналитик приходит к тем же $2000 за 1 кв. м, которые требуют клиенты агентства Doki.

«В настоящее время в Московском регионе жилье недоступно», – ставит диагноз Крапин. Хотя, по его словам, у сильных игроков рынка «несколько иное мнение о доступности жилья». Дело в том, что большинству россиян жилье досталось от государства. «На начало 2008 г. в России было примерно 58,7 млн квартир, около 70% которого оформлено в собственность, на 52,6 млн домохозяйств. С формальной точки зрения в России излишек квартир примерно в 6 млн. Поэтому можно считать по-другому: стандарт – не двушка в 54 кв. м, как в ФЦП «Жилище», а дополнительная площадь в 18–20 кв. м. Тогда справедливая цена составляет в столице для экономкласса примерно $7200 за 1 кв. м (на 30% дороже, чем в конце 2008 г.). Такой расчет, по мнению Крапина, «вполне вписывается в стратегию сильных игроков рынка по удержанию цен на достигнутом высоком уровне».

Равнение на власти

Можно ли считать справедливой ценой ту, по которой московская мэрия готова выкупать квартиры у девелоперов для раздачи очередникам и переселенцам? Барнинец считает, что да: «Правительство Москвы сейчас определяет действительно справедливый уровень цен при выкупе жилья у застройщиков (50 000–65 000 руб. за 1 кв. м)». Правда, девелоперы не слишком активно участвовали в тендерах – видимо, они эту цену, как и 80 000 руб. за 1 кв. м, справедливой не считают. По мнению Алтухова, инвестиционная стоимость (все расходы застройщика в расчете на 1 кв. м продаваемых квартир) по домам бизнес-класса в Москве может составлять 100 000 руб. за 1 кв. м.

«Сейчас рынок развивается не по рыночным законам, и многие крупные застройщики вынуждены идти на компромисс, чтобы избежать банкротства», – сетует Сергей Баранов. Но Лидия Гречина не видит ничего особенного в ценах, которые озвучило правительство города. «Сейчас оно является потенциально крупнейшим оптовым покупателем и ведет себя соответствующе. Застройщики получат прибыль, несмотря на падение спроса на открытом рынке», – говорит она.

По информации ГК «Пионер», себестоимость строящегося в Южном Бутове ЖК «Лазаревское» на сегодняшний день составляет примерно 70 000 руб. за 1 кв. м, продаются квартиры по 80 000–100 000 руб. за 1 кв. м. Меньше невозможно, уверены в компании.

Как сообщало «РИА Новости», департамент экономической политики столицы оценивает стоимость типовой новостройки с сетями и благоустройством в Москве в 45 000–46 000 руб. за 1 кв. м. А 26 декабря 2008 г. Минрегион утвердил российский норматив цены 1 кв. м жилья в первом полугодии на уровне 26 500 руб. и среднюю рыночную цену 1 кв. м по каждому из 83 субъектов РФ, минимальная цена установлена для Карачаево-Черкесской республики – 13 900 руб., а максимальная – для Москвы: 73 800 руб.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать
Читать ещё
Preloader more