Статья опубликована в № 2455 от 01.10.2009 под заголовком: Доступное жилье: Спуститься с небес

Жилье: субсидировать ставку или снижать цену?

Руководство России давно пытается найти способ стимулировать рынок жилья. Но как именно помочь гражданам покупать квартиры, до сих пор не решено. Обсуждаемых путей два – субсидирование ставок по ипотеке и снижение цен на жилье.

В середине августа премьер Владимир Путин дал поручение Министерству регионального развития продумать способ субсидирования ипотечных ставок. Субсидии, по-видимому, тогда предполагалось установить на уровне 12–15% – не очень много, но все же ниже, чем текущие 18–24% по типовому сейчас рыночному ипотечному кредиту. Через несколько дней президент Дмитрий Медведев сказал, что ставки следует привести к уровню 6–7% и стремиться к тому, чтобы ипотека стала доступной 50% россиян.

Вторая точка зрения, что квадратный метр жилья стоит запретительно дорого, была впервые высказана вице-премьером Игорем Шуваловым еще в марте 2009 г. Шувалов тогда назвал цену в 30 000 руб. за квадратный метр, которую правительство считает оправданной (это число даже в обиходе называли «шуваловской ценой»). В августе 2009 г. эту цену повторно подтвердил премьер на совете по нацпроектам.

Спрашивается, какая из этих стратегий – субсидировать ставку или сбивать цену – более эффективна?

Летом 2009 г. Инновационный институт при МФТИ разработал математическую модель московского рынка ипотеки (полностью исследование будет опубликовано осенью этого года). В основу модели были положены данные о распределении денежных доходов москвичей. Целью исследования было определить, какое количество населения способно купить жилье при заданных условиях.

Наиболее ликвидной квартирой в Москве уже много лет является однокомнатная квартира площадью около 40 м. Это разменная монета почти всех улучшений жилищных условий москвичей – обменов, разъездов и т. д. В качестве стандартного сценария исследование рассмотрело именно эту квартиру в текущих ипотечных условиях: кредит на 50% стоимости на 10 лет при сумме платежа в 30% от дохода заемщика.

В результате оказалось, что чувствительность спроса на ипотеку зависит от процентной ставки намного меньше, чем от цены метра. При текущей цене в 130 000 руб. за 1 кв. м такую квартиру могут купить лишь 328 533 покупателей. Снижение ставки с 24% до президентских 6% сделает такую квартиру доступной 693 284 покупателям (или 8,67% московских семей). А вот снижение цены квадратного метра со 130 000 до 30 000 руб. даже без снижения ставки сразу ставит эту квартиру в пределы доступности для 1 308 922 покупателей (16,36%).

Есть ли способ в этой ситуации достичь президентской цели по доступности жилья для 50% россиян? Как показывает исследование, не в Москве. Одновременное снижение ставки до 6% и цены до 30 000 руб. расширяет круг «ипотечников» до 2 655 508 (33,19% от всех покупателей). Для достижения 50%-ной доступности ипотеки цена должна упасть минимум до 22 474 руб. за 1 кв. м – при условии 6%-ной «президентской» ставки.

В обзорах рынка недвижимости в качестве основного фактора формирования рыночной стоимости часто упоминается себестоимость строительства, обычно в пересчете на квадратный метр. Цена, однако, является еще и функцией от платежеспособного спроса, и эта простая истина часто забывается. В 2006 г. эта проблема была поднята в статье «Города-суперзвезды» (Gyourko, Joseph E., Mayer, Christopher J. and Sinai, Todd M., Superstar Cities (July 2006). NBER Working Paper No. W12355). Авторы высказали гипотезу, что в крупнейших метрополисах дефицит земли и вытекающий из него дефицит предложения недвижимости приводит к превращению недвижимости в своеобразный товар роскоши, что вызывает концентрацию там платежеспособного населения. Среди экономистов популярна и другая теория – что в крупнейших центрах формируются сообщества профессионалов, которые позволяют им тем более эффективно (и выгодно) заниматься профессией, чем эти сети больше. А это также влечет за собой платежеспособный спрос на недвижимость в метрополисах. Важно, что все эти теории подчеркивают: у цены сделки две составляющих – не только предложение (цена которого определяется в том числе и себестоимостью), но и спрос. Можно настаивать, что частный случай недвижимости в метрополисе – товар роскоши, но является ли роскошью недвижимость вообще?

Для ответа на этот вопрос важно понять, что недвижимость – это не товар, а производительный актив. Этот актив производит товар под названием «проживание». Товар «проживание» можно купить отдельно от актива – тогда эта сделка называется «аренда жилья». Ипотека – это одновременная покупка актива и права на проживание в нем. Именно поэтому при прочих равных условиях цена платежа по ипотеке всегда будет выше арендного платежа – потому что экономически ипотечный платеж включает в себя арендный и в дополнение к нему плату за право собственности, включая цену и процент по банковской ссуде.

Выбор между ипотекой и арендой – решение, на которое можно влиять, и не только мерами государственного вмешательства. Ипотеку можно стимулировать вплоть до полного искажения ее баланса с арендой. Скажем, налоговыми льготами по процентным выплатам. Или, как в США, «субпраймами» – т. е., по сути, обнулением платежей в первые несколько лет, что для небогатых заемщиков с очень высокой внутренней «ценой времени» по деньгам было очень чувствительной льготой. Если сейчас правительство США устроит массовую амнистию беднейшим ипотечникам, искажение рынка в пользу ипотеки достигнет предела. Резкий рост цен на недвижимость – тоже мощный аргумент в пользу ипотеки против аренды... но только пока он не остановится. Падение цен на недвижимость, напротив, наказывает ипотечника и награждает арендатора. Важно, что резкий рост и резкое падение мировых цен на недвижимость – явление недавнее, а в течение всего послевоенного времени и вплоть до начала 2000-х гг. цены на недвижимость, за редкими исключениями, в реальном исчислении почти не менялись.

Итак, если учесть все сказанное, то совокупное экономически обоснованное количество ипотек, аренды и уже выкупленного жилья в каждом отдельном городе – константа: это количество семей города. Строго говоря, есть еще некий дополнительный объем, обеспечивающий оборот рынка (экономический аналог люфта), и второе-третье жилье, но это не больше 10–15% жилищного фонда. Говоря иначе, каждой семье нужна крыша над головой в городе, иначе жить в этом городе она просто не сможет и уедет, а постоянно пустое жилье никому не нужно. Максимизация всех видов дохода от жилья возможна только в том случае, если цены на жилье предусматривают возможность проживания всех – от самой богатой по самую бедную семью города включительно. Основной массив аренды и ипотеки, таким образом, придется на уровень ценовой доступности семей со средним доходом. В противном случае город опустеет. Феномен вымывания носителей профессий с низкими доходами наблюдается уже не первое десятилетие в наиболее дорогих городах мира, и это, кстати, приводит в этих городах к росту цен на услуги и падению качества жизни.

Ситуация, сложившаяся в Москве, может быть истолкована в духе теории о городе – товаре роскоши, да так ее и толковали раньше: мол, московская недвижимость – инвестиционный товар, а право жить в Москве всегда в цене. Но Москва все-таки не Манхэттен, где на пятачке земли могут скучковаться десятки тысяч инвестбанкиров с миллионными доходами, – москвичи в целом беднее. Цена в 130 000 руб. за московский метр представляется не имеющей никаких экономических оснований – шуваловские 30 000 руб. за метр выглядят куда ближе к реальностям долгосрочного равновесия цен с доходами москвичей. Для других городов и весей России, где кредитный пузырь надулся с еще меньшими на то основаниями (а дефицит земли, как правило, куда меньше московского), адекватный доходам населения уровень цен будет и того ниже.

Жилье – не роскошь. Жилье – предмет первой необходимости и товар массового спроса. Выражение «доступное жилье» своего рода нонсенс – «недоступным» жилье быть не должно, это не в его фундаментальных свойствах. Мы вместе со всем миром успели об этом забыть в ходе кредитного бума. Теперь придется вспоминать и возвращаться в точку нового долгосрочного равновесия, которая еще далеко не достигнута.

Одними манипуляциями со ставкой по ипотечному кредиту этого равновесия не достичь. Карфаген заоблачных цен должен быть разрушен.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать