Сергей Озеров: Как сделать ипотеку доступнее
Массовая доступность жилья – важнейший критерий качества жизни. В России эта проблема всегда была острой и до сих пор является одной из преград на пути достижения благосостояния общества.
Распад социалистической системы лишил нас иллюзии возможности бесплатного обеспечения жильем за государственный счет. Патернализм в России сегодня уже не работает, но альтернативой в системе рыночной экономики является механизм ипотечного кредитования, 15-летие существования которого в России мы отмечаем в этом году.
Сегодня отечественный ипотечный рынок демонстрирует бурный рост и является основным источником средств для приобретения жилья. В частности, в Москве уже почти половина жилья приобретается с использованием ипотеки. Очевидно, что с учетом долгосрочной природы привлеченного в ипотеку капитала она может и должна стать одним из локомотивов развития всего отечественного финансового рынка.
Ипотека может работать на всеобщее благо, однако нельзя обольщаться красивым фасадом сегодняшних растущих оборотов. Мы находимся на пороге испытания масштабом рынка: уже в 2011 г. мы вернулись к докризисным показателям 2008 г., а по итогам 2012 г. объем ипотечного кредитования в России превысил исторический рекорд в 1 трлн руб. Подобный рост является производным от естественного фактора спроса, и, хотя он радует высокими темпами увеличения рынка, он также заставляет задуматься о причинах и возможных последствиях.
Во-первых, потребность в жилье у россиян остается высокой, и, следовательно, это создает высокий и неэластичный спрос на него.
Во-вторых, замедление роста доходов населения после кризиса 2008 г. по-прежнему негативно сказывается на возможностях граждан делать существенные денежные накопления. Соответственно, не растут возможности (и без того невысокие) покупки жилья за собственный счет, особенно в регионах. Эта ситуация подстегивает спрос на ипотечное кредитование и в целом показывает, что сегодня ипотека является для наших граждан наиболее реалистичным способом приобретения жилья.
В-третьих, сохраняющиеся кризисные явления в мировой экономике при плохом сценарии развития событий затронут и жизнь россиян. Этот фактор на фоне некоторой стабилизации текущих доходов домохозяйств после кризиса 2008 г. и одновременного роста цен на недвижимость делает ее покупку даже с использованием ипотечного кредита своего рода «тихой гаванью», наилучшей формой страховки от экономических штормов.
В-четвертых, отечественный ипотечный рынок еще очень молод. Мы подвержены дисбалансам в системе интересов «население – государство – финансовый рынок». Массовая потребность россиян в доступном жилье является не просто фактором рыночного спроса, но также во многом обусловливает действия государства в социальной, бюджетной и регуляторной политике. Зачастую российское государство подвержено соблазну прямого вмешательства в рыночную среду в социальных целях. С одной стороны, от государства и монетарных властей ипотечному рынку требуется общее регулирование и систематическая работа по улучшению правил ведения ипотечного бизнеса. С другой – острота жилищного вопроса регулярно порождает всплески политического популизма и интервенции директивного воздействия на ипотечный рынок.
В перспективе ближайшего десятилетия (а возможно, и раньше) без дополнительных усилий сообщества воздействие вышеперечисленных факторов естественного органического роста существенно ослабнет и бизнес ипотечного кредитования рискует столкнуться со стагнацией, поэтому уже сегодня ипотечному рынку необходимо ориентироваться на интенсивное развитие, т. е. на развитие за счет повышения качества инфраструктуры рынка и экономической мотивации всех участников. Оно должно строиться на укреплении оптимального баланса интересов – населения как розничного ипотечного клиента, государства как разумного стратега в регулировании, ипотечных банков и их партнеров как продавцов финансовых услуг.
Риски для российского рынка ипотеки
Как всякий экономический механизм, затрагивающий базовые сферы жизни общества, ипотека развивается на фоне совокупности внутренних и внешних рисков.
Важным стратегическим фактором, негативно влияющим на ипотечный рынок, является демографическая яма: в России продолжается снижение числа трудоспособного населения. По данным Госкомстата РФ, численность населения России до 2009 г. сокращалась на несколько сотен тысяч человек ежегодно. В 2009 г. естественная убыль населения России была на 99% скомпенсирована миграционным приростом, а в последние пару лет демографы наблюдают тенденцию сокращения смертности и увеличения рождаемости в стране.
С одной стороны, неоднозначные демографические явления сократят спрос на ипотечное кредитование в ближайшем будущем. С другой – ипотека дает возможность улучшать жилищные условия и с этой точки зрения способствует повышению качества жизни и создает благоприятные семейные перспективы. Доступность жилья является важнейшим фактором мобильности населения, трудовой и семейной. Возможности миграции, на наш взгляд, тесно связаны с качеством развития ипотечного рынка. Чем оно выше, тем больше возможностей выбора места жительства получает население. Причем улучшение ипотечного кредитования на региональных уровнях в равной степени как способствует росту привлекательности родных мест для коренного населения, так и увеличивает конкурентоспособность экономики регионов в миграционном и демографическом аспектах.
Следующим ключевым фактором влияния на развитие ипотечного рынка является обстановка на рынке недвижимости. Помимо финансовых условий банков существует неоднозначная ситуация с соотношением доходов населения и цен на квадратный метр жилья. Доступность жилья в первую очередь складывается именно из этой взаимосвязи, поскольку она фактически зависит лишь от возможности заемщика нести тот или иной объем ежемесячных расходов, связанных с выплатой по кредиту.
Политика государства в отношении ипотеки в настоящее время
Ипотечное кредитование во всех странах используется государством в качестве удобного инструмента решения социальных вопросов и в силу этого подвержено риску оказаться полем для демонстрации быстрых результатов, что ведет к нарушению работы ипотечной системы и снижению качества ее продуктового ряда. Например, значительная часть демонстрации внимания к ипотечному рынку заключается в декларативных заявлениях о необходимости снижения ставок и упразднения комиссий. За последние полтора года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам выросла на 1,5%, и одной из основных причин этого стали действия регулирующих органов и законодателей. При запрете на применение моратория на досрочное погашение ипотечного кредита и на взимание комиссий банки вынуждены закладывать эти расходы в процентную ставку.
Проявлением нерациональности государственной политики видится деятельность небанковских регулирующих органов. Например, программные заявления Роспотребнадзора о защите прав потребителей вызывают понимание и уважение. Одновременно в своей ежедневной деятельности банки сталкиваются с несогласованностью и волюнтаризмом. В частности, Роспотребнадзор осуществляет общероссийскую контрольную деятельность и накладывает санкции на банки. При этом, без преувеличения, складывается абсурдная ситуация: банки по всей России подвергаются санкциям по шаблонным решениям, которые они оспаривают, и количество внеплановых проверок банков Роспотребнадзором крайне велико – до сотни в год для одного банка. При этом территориальными управлениями Роспотребнадзора зачастую принимаются разные решения относительно одинаковых или крайне схожих прецедентов. Похожая ситуация складывается и у Федеральной антимонопольной службы в отношении банков.
Платформа всеобщего благополучия
Рынок ипотечного кредитования – важнейший сегмент экономики страны. Во взаимосвязи таких сегментов, как банковский сектор, строительство, рынки вторичной недвижимости, страхования, ценных бумаг, социально-экономическая сфера, мы предлагаем развивать ипотеку на благо общества. Для реализации этого мы видим следующие практические шаги, которые могут быть осуществлены уже сегодня.
Регулирование для баланса
Крайне важно сокращение прямого государственного вмешательства в справедливые конкурентные рыночные механизмы. Со стороны государства должно быть продемонстрировано более четкое понимание ипотеки как рыночного инструмента для достижения цели жилищного благополучия в обществе. Поскольку ипотека по своей природе крайне слабо соприкасается с потребительским кредитованием, то для нашего рынка важнейшие законодательные нормы должны прописываться в отдельных актах по ипотеке, а не включаться и не смешиваться с вопросами потребкредитования.
Развитие систем фондирования
Заемщики сегодня платят по ипотечным кредитам 12–13%. Для покрытия операционных расходов и стоимости кредитного риска банкам нужна маржа в размере 2–3 процентных пунктов. Однако инвесторы без гарантии государства не готовы вкладывать средства в долгосрочную секьюритизацию по ставкам 9–11%. Чтобы дать импульс рынку ипотечных ценных бумаг, необходимо поддерживать разумный баланс между ставкой ипотечного кредитования и ставкой инвестиционного спроса. По мнению некоторых экспертов, увеличение ставок по ипотечным кредитам привлечет инвесторов и существенно увеличит ликвидность рынка ипотечных ценных бумаг. Вместе с тем та же цель может быть достигнута при введении более льготного налогообложения по процентному доходу для владельцев ипотечных ценных бумаг. После увеличения вторичного рынка ипотечных ценных бумаг в течение одного-двух лет ставки начнут снижаться уже без искусственного вмешательства. И чем ниже затем будут ставки, тем надежнее ипотека.
Поддержка населения государством
Еще одним хорошим способом развития ипотеки является применение государством механизмов косвенного стимулирования – субсидирования или иных форм содействия целевым категориям населения для получения ими ипотечных кредитов на рыночных условиях. Примером подобной эффективной меры может являться программа «Материнский капитал», согласно которой средства государственной поддержки за рождение второго ребенка принимаются как первоначальный взнос по ипотеке или в качестве оплаты существующего кредита. Субсидии из текущего бюджета (федерального или регионального), направленные на компенсацию части первоначального взноса, являются надежным практическим ресурсом поддержки населения государством.
В конечном итоге самой главной ценностью для всех участников ипотечного сообщества должен стать серьезный, конструктивный диалог, связанный с дальнейшими совместными шагами в направлении качественного совершенствования рыночных условий.
Статья является изложением взглядов автора, опубликованных в работе «Ипотечный манифест» (М., 2013 г.)