Цены на новостройки будут расти

На фоне снижения ставок по депозитам растет спрос на инвестиционную недвижимость
Максим Стулов / Ведомости

Рынок жилья ощутил удары кризиса с двух сторон – и падение спроса, и остановку строительства.

Во многих регионах ввод жилья сократится до минимума за последние 10 лет, прибыль застройщиков снизится, многие прекратят деятельность. Общий ввод жилья составит порядка 40 млн кв. м, на 7% ниже, чем в 2019 г.

При этом Москва стоит особняком: даже с учетом временной заморозки во II квартале по итогам года ввод жилья может вырасти на 2% за счет уверенных показателей I квартала (и быстрого восстановления после снятия ограничений) – то время как в Московской области он может снизиться на 3%, а в других регионах в целом на 9%.

В то же время объем строительных работ в Москве драматически просел: в мае сокращение составило 30% в годовом выражении, тогда как в Московской области только 6%. Одно из объяснений – высокая доля индивидуального строительства в Подмосковье: примерно половина жилых помещений там вводится самими собственниками – физическими лицами. Кроме того, в Москве карантинные меры были жестче, чем в Московской области, фактически почти на два месяца (апрель – май) строительство останавливалось.

В целом по стране ограничения, связанные с COVID-19, привели к переносу сроков ввода жилья в среднем на 2–3 месяца. Всего за апрель – май 2020 г. ввод в регионах снизился на 517 000 кв. м к аналогичному периоду прошлого года (минус 17%), при этом в 50 регионах наблюдалось сокращение, но в 30 – рост. Лидерами падения стали Татарстан, Башкирия, Ленинградская и Кемеровская области. Лидерами роста – Челябинская, Тюменская и Воронежская области, Приморский край. Самые крупные потери понесли те регионы, где до этого была более активная динамика строительства и продаж жилья. Но это не означает, что в этих регионах восстановление тоже будет быстрым, – крупнейшие центры притяжения будут испытывать сложности с возвращением спроса на недвижимость к прежнему уровню.

Что может поддержать восстановление, так это инвестиционный спрос на жилую недвижимость – речь прежде всего об эконом-классе и нижнем интервале бизнес-сегмента. На фоне продолжающегося снижения доходности депозитов и других низкорисковых активов спрос на инвестиционную недвижимость быстро растет. В свою очередь быстрое восстановление ипотеки и особенно активный рост программ льготного кредитования перераспределяют спрос в сторону первичного рынка, а это может привести к повышению цен на новостройки в Москве на 10%. При этом средняя цена на вторичном рынке в 2020 г. может снизиться примерно на 5% по сравнению с уровнем 2019 г. Такие ценовые тенденции с высокой вероятностью будут характерны и для региональных рынков.

В итоге в этом году жилья будет построено меньше, цены на новостройки вырастут, но застройщикам это не поможет сохранить рентабельность. А самыми активными покупателями будут ипотечники (и в первую очередь льготники) и инвесторы.