Девелоперы вышли из-под общественного контроля

Их деятельность часто разрушает сложившиеся экосистемы
Андрей Гордеев / Ведомости

В период пандемии контроль общества за деятельностью девелоперов совсем ослаб, хотя и до этого они практически самостоятельно определяли политику городской застройки, – с тревогой говорили на прошедшем Общероссийском гражданском форуме. Загнанные в ситуацию массовых ограничений люди не могут противостоять проектам, которые разрушают экосистемы городов и принимают характер эстетической катастрофы.

В качестве примеров эксперты приводят стартовавшее строительство трассы от Долгопрудного до Мытищ в Московской области, уничтожающей цельность Хлебниковского лесопарка, высотную застройку Екатеринбурга, которая обесценивает уникальную среду района Уралмаш (образец советского конструктивизма), и уничтожение природно-исторического ландшафта древнего Звенигорода. Примеры могут показаться фрагментарными, однако практически в каждом регионе, за исключением разве что районов Севера, раскрывается эта тенденция. «Вся система охраны памятников, которая создавалась последние десятилетия, оказалась разрушенной и перешла под полный контроль стройкомплекса», – заявляет один из руководителей Всероссийского общества охраны памятников истории – Евгений Соседов.

И власть, и строительный комплекс охвачены манией квадратных метров без рефлексии о том, какие это метры. Все оглушены цифрой – ввод 120 млн кв. м в год, заложенных в национальный проект «Комфортная городская среда». Но безобразно, что в XXI в. этот количественный железобетонный подход доминирует над понятиями экосистемы, эстетики, исторического наследия.

Феодализация городов

Логика максимизации прибыли повсюду толкает застройку вверх – этажность все выше, плотность все больше. В Екатеринбурге, к примеру, 80% новых проектов – это здания высотой более 20 этажей. Такой тип застройки сообразен индустриальному обществу, когда население разбито на ячейки, унифицировано, как того требует рабочий конвейер, поддается учету и контролю. Задает ли сегодня кто-то в административных структурах вопрос о связи между характером застройки и массовым психотипом?

Недавно, к примеру, южноуральские ученые-криминалисты на примере Челябинска показали, как среда влияет на уровень преступности. «Между преступностью и характером застройки, расположением домов, планировкой населенных пунктов, их дизайном существует связь, – говорит кандидат юридических наук Надежда Кадырова. – Психологи установили, что высотные дома нередко оказываются источником депрессии горожан. Причем чем выше этажность дома, тем больше вероятность преступлений. Дома выше семи этажей в 4 раза чаще подвергаются разбойным нападениям».

Стремление к безопасности ведет к феодализации российских городов – разгораживанию участков заборами и шлагбаумами. Среда перестает быть единым пространством, становится агломератом наделов. Урбанист Илья Варламов грустно замечает: «Сегодня даже относительно небогатые районы для мигрантов в Европе часто выглядят безопаснее, чем наши районы с бесконечными муравейниками. Построенные всего пару десятилетий назад дома уже потеряли свою привлекательность, а возводимые на текущий момент районы превращаются в гетто прямо сейчас».

А зачем государство?

И действительно, если дисконтировать стоимость застройки с учетом инфляции, то капитализация жилья в среднем по стране падает, оно перестает быть средством сбережений. Об этом говорила Татьяна Полиди, исполнительный директор Института экономики города. Это проблема огромной массы людей, которые приобретают квартиры в том числе на кредитные средства. Массовость и однотипность домов в сочетании с низким качеством окружающего пространства позволяют застройщику выжать быстрый эффект, но обрекают объекты на дальнейшую деградацию.

Закономерный вопрос: а для чего здесь государство? Для того, чтобы управлять долгосрочными процессами. Предприниматель теоретически может не думать о том, что, разрушая исторический объект, он не заменит его своей однотипной коробкой. Но государство думать об этом обязано, какие бы KPI по метражу и площади ни пульсировали в сознании отдельных чиновников. Бизнесмен также может во вторую очередь думать об экологии, о красоте, о репутации и высоких смыслах. В первую очередь он думает о деньгах. Это его профессия. Но ни муниципальная, ни федеральная власть не имеет права устраняться от вопроса, как будут выглядеть города страны через 10–15 лет.

Еще более сложный процесс – работа со вкусами самого населения. У большинства очень узкая база для понимания, что пластиковый торговый центр совсем не венец творения. За границу ездит не более 5%, из них большинство растекаются по курортам. В результате судят либо по советскому наследию, либо по далеко не оптимальным примерам крупных городов. Ситуация изменится, когда давление на застройщиков будет идти с двух сторон – и с позиции власти, и через изменение покупательского запроса. Может быть, тогда удастся снова увидеть, что в России возможна градостроительная политика мирового уровня.