Минстрой и ЦБ спорят по поводу льготной ипотеки

Регулятор видит в ней нарастающие риски и предлагает свернуть, а его оппоненты, наоборот, продлевать и расширять
Всплеск спроса на льготную программу и нарастающие объемы выдач вызвали вопросы экспертов /Евгений Разумный / Ведомости

По оценкам Дом.РФ и FrankRG, в октябре 2020 г. банки выдали ипотеки на 550 млрд руб., более чем на 45 млрд руб. превзойдя показатели сентября. В целом же с начала года объем выдач ипотеки превысил 3,25 трлн руб., что выше показателя всего 2018 года (3,01 трлн руб.), до сих пор самого удачного для рынка. Разумеется, львиную долю этого прироста обеспечила льготная ипотека со ставкой в 6,5%, субсидируемой государством. Кредиты, выдаваемые в рамках этой программы, запущенной в конце апреля 2020 г., уже к сентябрю превысили 30% в общем объеме выдач, т. е. почти каждый третий рубль был выдан в рамках льготной программы. А в сегменте новостроек с ее помощью было профинансировано до 90% всех ипотечных сделок.

Такой резкий всплеск спроса на льготную программу и нарастающие объемы выдач вызвали вопросы экспертов, обеспокоенных возможным разрастанием пузыря. Опасения высказывались не только независимыми аналитиками, но и Минфином: замминистра финансов Алексей Моисеев отмечал, что льготная ипотека стимулирует и недостаточно платежеспособных людей. Тем не менее программа была расширена (увеличена максимально возможная сумма кредита), а в конце октября продлена еще на полгода – до 1 июля 2021 г. При этом уже в ноябре в ЦБ признали, что рост цен на жилье практически полностью нивелировал эффект от субсидирования ставки по ипотеке. Зампредседателя ЦБ Ольга Полякова заявила, что в Москве и Московской области, лидерах в ипотеке, рост цен на жилье с начала года составил 16%. Затем о негативном влиянии программы на доступность жилья сообщила уже и сама глава ЦБ Эльвира Набиуллина, призвав «своевременно» ее свернуть, чтобы избежать образования пузырей.

По данным регулятора, в целом по России с апреля по октябрь положительный вклад снижения ставок по ипотечным кредитам оценивается в дополнительные 3,9 кв. м жилой недвижимости, а отрицательный – от роста стоимости жилья – в 2,4 кв. м. То есть вся «добавленная стоимость» льготной ипотеки для потребителей всего-то 1,5 кв. м. И это в среднем по России – в ряде регионов вся эта прибавка практически полностью съедена ростом цен.

Сейчас ЦБ уже без экивоков называет льготную ипотеку угрозой. Регулятор обращает внимание, что динамика выдач ипотеки без одновременного роста доходов населения может привести к снижению доступности жилья, росту долговой нагрузки граждан и рискам для банковской системы. Но эти заявления встретили неожиданный отпор в правительстве. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что будет добиваться продления льгот на новостройки и после 1 июля 2021 г. По его оценкам, экономический эффект, достигнутый за счет программы, такой: «301 000 кредитов на новые стройки получено, 865 млрд руб. привлечено в экономику, 120 млрд люди принесли своих личных сбережений в виде первоначального взноса, порядка 100 млрд мы получим налогов. При этом заплатили мы за все за это на компенсацию на сегодня пока 140 млрд руб.». В свою очередь, крупнейшие банки, на которые приходится основной объем кредитов по программе, также не видят угроз для рынка из-за льготной ипотеки (впрочем, других заявлений от них вряд ли стоило ждать).

Предсказать, кто в итоге возьмет верх в споре вокруг будущего этой программы – мегарегулятор или его оппоненты, – сегодня сложно. В любом случае решение об этом будет приниматься правительством только через несколько месяцев. Если в течение этого периода экономическая ситуация в стране не улучшится, то ЦБ получит дополнительные аргументы.

Стоит при этом отметить, что хотя льготная ипотека внесла существенный вклад в рост цен на жилье, но все же он не был определяющим. Так, в I квартале 2020 г. цены на жилую недвижимость в среднем по России увеличились более чем на 4%, но связано это было с серьезным ослаблением рубля. Кроме того, как отмечают в агентстве НКР, свою роль сыграло и сокращение предложения на рынке: за январь – август ввод жилья снизился на 6% (год к году). Наконец, активизировались инвесторы, которые воспользовались общим снижением ставок по ипотеке, чтобы вложиться в строящиеся объекты. Исторически низкие ставки по ипотеке могли сыграть на руку инвесторам, покупающим квартиру в кредит на стадии котлована и рассчитывающим либо на рост цен на нее, либо на рентный доход, сопоставимый по уровню доходности с текущими ставками по вкладам, подчеркивают в НКР. Это разогрело рынок, но однозначно утверждать, что причиной всему только льготная ипотека, было бы, конечно, неверно.

Но нельзя не заметить и реальные риски, на которые обращает внимание регулятор. Вышедшие на рынок массово покупатели, которые в иной ситуации предпочли бы не рисковать, уже привели к ухудшению качества ипотечных портфелей банков. Да, пока не столь заметно (доля просроченной свыше 90 дней задолженности к сентябрю 2020 г. увеличилась с начала года лишь с 1,4 до 1,6%), но ведь происходит это на фоне стремительного прироста объемов выдач, что должно бы, напротив, приводить к снижению просрочки, размывая ее.

Поэтому, как водится, истина где-то посередине. Наиболее логичный выход из сложившейся ситуации – в реорганизации, аккуратном изменении существующей программы льготной ипотеки с учетом возможных рисков, но не в полном ее сворачивании.