Цена отказа от высоток: живите низко

Сегодня уже все согласны, что повышение качества городской среды – а это одна из национальных целей – подразумевает кардинальное изменение в принципах застройки. Объем многоэтажного строительства не должен расти, а лучше, если он будет сокращаться в пользу средне- и малоэтажной застройки. Поэтому Минстрой России утвердил стандарт развития территорий, который провозглашает, что качественная городская среда – это, конечно, многообразие застройки, но все-таки с преобладанием среднеэтажной.

ЦСР провел анализ структуры строительства многоквартирных домов на начало сентября 2020 г. Выяснилось, что регионов с преобладанием высотной застройки (в которых доля жилья в домах 20 и более этажей, находящего на стадии строительства, составляет более 70%) в России всего три: Москва, Свердловская область и Приморский край. Доминирование средне- (5–8 этажей) и низкоэтажной (1–4 этажа) застройки наблюдается только в шести субъектах России со слабым уровнем развития жилищного рынка из-за специфических условий – таких, как Мурманская область, Камчатский край, Ненецкий автономный округ и др. В подавляющем большинстве регионов более 60% строящегося жилья относится к многоэтажной жилищной застройке (девять и более этажей). И только в 12 регионах многоквартирную застройку можно назвать сбалансированной. Другими словами, хотя улучшение качества городской среды подразумевает сокращение многоэтажно-высотной застройки, на практике такого не происходит.

Причина в том, что региональные и муниципальные власти также находятся между трудным выбором: с одной стороны, есть показатели увеличения строительства жилья, с другой – есть нормы, во многом взятые из советского прошлого, когда стоимость городских пространства и инфраструктуры никто не считал. Но сейчас любое пространство, дополнительный метр тротуара или освещения – это расходы бюджета, при том что население оплачивает такие затраты в лучшем случае частично, ведь, разумеется, невозможно включить всю стоимость ранее созданных инфраструктур «в платеж». В этой ситуации многоэтажно-высотная застройка оказывается разумным экономическим выбором. Но пространство для таких решений резко сужается, поскольку в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды» расширяется практика вовлечения жителей в обсуждение будущего облика городских общественных пространств и дворов. В национальном проекте «Жилье и городская среда» одним из целевых показателей является увеличение процента жителей, участвующих в обсуждении проектов, до 30%. А гражданам, как правило, высотно-многоэтажная застройка не нравится.

Тенденция очевидна: по мере активизации усилий правительства по созданию комфортной среды для граждан и вовлечению жителей городов в обсуждение проектов застройки мы неизбежно будем дрейфовать к снижению этажности многоквартирных домов. Однако ради этого придется пожертвовать рядом привычных удобств.

Это можно продемонстрировать на примере европейских городов, где мы видим высокоплотную, но невысотную застройку. Но при этом – платную парковку практически во всех районах города, ограниченный доступ к инфраструктуре детских площадок (в каждом дворе они не строятся, до ближайшей необходимо пройти в среднем минут 5–10) и тем более спортивных площадок. Доступность крупных зеленых зон – больших парков, набережных и т. д. – тоже существенно ниже, чем в России. Также нужно отметить, что социальные учреждения (например, детские сады) находятся на первых этажах жилых зданий. Но именно это позволяет удерживать затраты на среднеэтажную застройку в разумных пределах. Примером такого нового района является Аспернсити в Вене, например.

По сути, мы встаем перед выбором, по какому пути идти. Если очень грубо, то выбор такой: среднеэтажная застройка, но с пониженным уровнем доступности социальной инфраструктуры и других благ либо высотная застройка, но с детскими площадками в каждом дворе. Есть еще вариант индивидуального жилищного строительства, но стоимость дорог до дома придется включать в налог на недвижимость, что сейчас даже не обсуждается. Окончательный выбор должен делаться на местном и региональном уровнях, а нормирование доступности разного рода объектов на федеральном уровне должно носить очень рамочный характер.

Это, конечно, предполагает совершенно другое качество управления на данных уровнях власти как территориальным развитием (например, за счет введения цифровых способов сценирования развития территории с прогнозированием экономических, экологических, инфраструктурных и прочих последствий), так и общественной медиацией. Но без этого в скором времени обсуждение цвета лавочек уже начнет всех раздражать.