Триллион на эскроу-счетах

Какие проблемы решила новая система финансирования строительства жилья
Андрей Гордеев / Ведомости

Еще несколько лет назад обманутые дольщики перекрывали дороги, составляли петиции с требованиями отставки губернаторов и мэров, создавали общественные движения. При этом нельзя сказать, что долевое строительство было исключительным злом. Не было бы его, тысячи людей не смогли бы на ранних этапах строительства дешево купить жилье. Однако не было бы его, не появились бы и тысячи обманутых дольщиков, которые остались и без жилья, и без денег. Страховой механизм отчасти демпфировал проблему, но не все страховщики, принимавшие риски ответственности застройщиков по договорам долевого участия (ДДУ), смогли заплатить. Словом, система начала саморазрушаться, и необходима была срочная реформа. Так возникли счета эскроу для застройщиков.

Средства дольщиков теперь депонируются на таких спецсчетах, а застройщики финансируются за счет банковских кредитов. Эскроу-счета обеспечивают безопасность для покупателя квартиры: если застройщик обанкротится или не может завершить стройку, средства не пропадают. Стоимость строительства, конечно, становится выше: деньги дольщиков были фактически бесплатными, а банковский кредит – нет. За несколько лет, которых требует строительство и сдача объекта, набегают серьезные издержки. Кроме того, не все застройщики могут рассчитывать на одобрение банков из-за не всегда хорошего финансового состояния.

Первые итоги нового механизма таковы. Объем средств, размещенных участниками долевого строительства на эскроу-счетах, в декабре 2020 г. превысил 1 трлн руб., а общий лимит действующих кредитных договоров банков с застройщиками достиг почти 2,2 трлн руб. При этом концентрация на рынке предсказуемо быстро усиливается – многие небольшие фирмы в новой системе координат не имеют шансов получить банковское финансирование и выжить. Жилье за год сильно подорожало и в Москве, и в подавляющем большинстве регионов. Впрочем, реформа долевого строительства не единственный фактор роста стоимости квартир. Отложенный спрос, вклад льготной ипотеки и, наконец, активизация спроса на инвестиционные квартиры на фоне снижения ставок по депозитам и поиска вкладчиками альтернатив стандартным инструментам низкого риска и низкой доходности – все сложилось в общий пазл. Новостройки за год подорожали в разных городах на 10–20%, а в некоторых сегментах рынка жилья – еще сильнее.

Новый формат долевого строительства для покупателей безопаснее прежнего. А за безопасность приходится платить. Но рост стоимости жилья – меньшее зло для власти: сохранение системы ДДУ вело бы к увеличению числа обманутых дольщиков, их маргинализации и политизации – а только этого властям сейчас и не хватает.