Центробанк и Минстрой спорят о льготной ипотеке

Выбирая только между отменой программы и ее сохранением, оба не правы
Максим Стулов / Ведомости

По итогам I квартала 2021 г. ипотечное кредитование продолжило расти высокими темпами: выдачи увеличились более чем на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На этом фоне случилась пикировка между Минстроем и Банком России.

На завершившемся 16 апреля Красноярском форуме замминистра строительства Никита Стасишин заявил, что продление льготной ипотеки не вызовет роста цен на жилье в стране и что есть «задел, который позволяет спокойно говорить о том, что не будет дефицита предложения в будущем <...> способного привести к удорожанию стоимости квадратного метра». Так Стасишин ответил главе ЦБ Эльвире Набиуллиной, которая ранее предупредила, что программа генерирует все больше рисков и негативных последствий.

Спор чиновников, по сути, идет о выборе всего из двух вариантов – отмена программы или ее сохранение. Тогда как оптимальным был бы, возможно, вариант, лежащий посередине.

Ипотечное кредитование побило все возможные рекорды. В результате эффект от льготных ставок по ипотеке был перекрыт ростом стоимости жилья: стоимость обслуживания кредитов снизилась менее существенно, чем выросли цены. По оценкам ЦБ, в сегменте новостроек жилье стандартного качества (эконом-класс) подорожало за год почти на треть. Но доступность жилья – это не функция от доступности и стоимости ипотечного кредита. Точнее, зависимость этих параметров гораздо сложнее, чем выглядит на первый взгляд. Если ипотека дешевеет, а тем более если это происходит за счет льготных программ быстрее, чем падают ставки в целом на рынке, это создает искусственную гиперстимуляцию спроса. Прибавьте сюда инвестиционный спрос и мотивацию успеть купить жилье, пока оно не подорожало еще сильнее, – и получите ажиотаж: сильное отставание предложения от спроса, рост цен при стагнации доходов.

Перегрев рынка и вклад в него льготной ипотеки сложно отрицать – но какова альтернатива? Каким еще способом можно повысить доступность жилья, если теперь и цена кредита разворачивается в сторону роста после повышения ключевой ставки? Вероятно, наилучший вариант – точечное субсидирование, ориентирование программы именно на отдельные группы населения (многодетные или молодые семьи, например) без серьезного влияния на общий спрос, чтобы не допускать его излишнего стимулирования. Важно, чтобы предложение жилья (объем строительства) не отставало от спроса, что наблюдалось в последние пару лет. Но рынок скоро нащупает это равновесие.

Рост предложения, реформа (а не полная отмена) льготных программ, их локализация по социальным группам, регионам, сегментам жилья, повышение эффективности и цифровизация сделок с недвижимостью с целью снизить издержки – все это ключи к росту доступности жилья и здоровому рынку ипотеки.