Регулирование плавающей ставки

Почему необходимо разработать ипотечный стандарт
Заемщику будет непросто разобраться в разнообразии ставок / Евгений Разумный / Ведомости

Банк России подготовил законопроект о регулировании кредитов с плавающими ставками, включая ипотеку. Хотя сейчас таких кредитов не предлагает ни один банк в стране, в мире практика «плавающей» ипотеки очень распространена: например, в Италии, Испании, Австрии, Австралии на нее приходится намного больше половины всех кредитов.

Начать стоит с главного: а нужна ли России ипотека по плавающей ставке в принципе? Не является ли это аналогом валютной ипотеки, проблемы которой пришлось решать совсем недавно? Не пытаются ли банки просто переложить свой процентный риск на заемщика? Люди, взявшие валютную ипотеку по более низкой ставке, столкнувшись с девальвацией 2014 г., не смогли обслуживать взятые кредиты, в большинстве случаев банки провели реструктуризацию этих кредитов, переведя их в рублевые по нерыночному курсу.

Но риски валютной ипотеки и ипотеки по плавающим ставкам принципиально отличаются. Валютный курс имеет тенденцию двигаться преимущественно в одном направлении, а ставки после временного взлета возвращаются к более низкому уровню. Более того, рост ставки ассоциирован с периодами повышения инфляции, в этот период номинальные зарплаты обычно растут, даже если реальные зарплаты снижаются, одновременно обесценивается и сумма долга. Поэтому заемщики по плавающим ставкам больше хеджированы, чем в случае валютной ипотеки.

В процессе работы над реструктуризацией валютной ипотеки заемщики говорили, что никто им не объяснил рисков, просто продали кредит с более низкой ставкой и большим лимитом задолженности.

Предложения Банка России в проекте закона кажутся и слишком ограничивающими, и не решающими реальных проблем. Проект предусматривает ограничение на возможное повышение ставки по такому кредиту (не более чем на 2%) или срока по кредитам, где меняется не платеж, а срок (не более чем на три года). Устанавливается обязанность банков за 15 дней поставить в известность об изменении ставки и должным образом информировать заемщика о рисках.

Также Банк России просит себе право определять максимальную долю кредитов по плавающей ставке в выдачах. В проекте закона этого не сказано, но в дискуссии с банками Банк России видит этот лимит на уровне 15–20%. Законопроект запрещает кредитование по плавающей ставке сроком до одного года, впрочем, это никак не повлияет на рынок: смысла в таких кредитах все равно нет.

На первый взгляд кажется, что намерение ограничить повышение ставки 2 процентными пунктами (п. п.) – прекрасная мысль, защищающая заемщика. Но у такого ограничения есть проблема: если франшиза слишком мала, то и скидка с тарифа будет незначительна, в итоге продукт будет никому не нужен. В текущих реалиях рост ставки на 2 п. п. увеличивает платеж менее чем 15%, для типичного ипотечного кредита это рост платежа на 3500 руб. – с 25 000 до 28 500 руб. К сожалению, при таком ограничении экономия по сравнению с фиксированной ставкой оказывается совсем невелика – около 0,5 п. п. Есть и иные сложности: по одному кредитному продукту у разных заемщиков будут разные величины максимальной ставки – в зависимости от значения базовой ставки на дату взятия кредита.

Правильнее устанавливать фиксированный максимум ставки по данному виду кредита – например, «не более 9%», тогда, если текущие ставки уйдут сильно вниз, не придется пересматривать все условия кредита. Но при этом доступность такого кредита будет ограничиваться с учетом платежеспособности заемщика. Ее надо оценивать с учетом максимально возможного платежа при росте ставки, принимая в расчет показателя долговой нагрузки (ПДН) его, а не текущий платеж: если заемщик его тянет, нет причин его ограничивать.

При таком подходе при временном снижении ставок у заемщика не получится залезть в большой долг, напротив, чем больше потенциальный рост ставки, тем меньшую сумму кредита удастся взять, но сумма переплаты уменьшится.

Информация о максимальном платеже должна отражаться и в кредитных бюро, чтобы последующие кредиторы рассчитывали риск заемщика с учетом риска роста ставки и не могли направить всю временную экономию на обслуживание своих кредитов. Вот тут как раз и требуется регулирование.

Первое предложение по изменению законопроекта состоит в том, чтобы отказаться от установления лимитов на изменение ставки или срока прямо в законе, а обусловить установление лимита на изменение ставки с учетом стрессового ПДН, а также обязать других кредиторов при последующих кредитах использовать стрессовый ПДН.

Во-вторых, по этой же причине нет необходимости административно ограничивать банкам возможность выдачи таких кредитов: если заемщик имеет запас платежеспособности, пусть у него будет такая возможность. Вероятно, таких заемщиков не будет очень много, но, даже если число желающих будет велико, нет причин лишать их такой возможности, если их доход это позволяет. В странах с историей высокой инфляции ипотека по плавающим ставкам может занимать и 90% рынка – и это нормально.

С другой стороны, законопроект совершено не затрагивает реальную проблему – сложность сравнения разных кредитов с плавающей ставкой. Особенность этого продукта не в том, что сам принцип сложно понять, а в том, что потенциально возможно практически неограниченное число модификаций. Например, разные ставки, к которым привязывается ставка по кредиту: это может быть и ключевая ставка, и ставки межбанковского и денежного рынка, усредненные ставки ОФЗ; возможна разная периодичность изменения ставки (раз в год, в квартал, в месяц), периоды усреднения ставок, разные моменты изменения ставки и т. п.

Заемщику будет непросто разобраться в таком разнообразии. Правильно обязать участников рынка разработать ипотечный стандарт, который опишет несколько типовых вариантов кредита и все правила работы банков.