На рынке недвижимости выживет только эффективный продукт

Чтобы соблюсти обязательства, застройщикам приходится вносить изменения в проекты
Евгений Разумный / Ведомости

Новая реальность диктует новые условия всем сферам, в том числе рынку недвижимости. По данным исследования ЦИАН, в апреле 2022 г. на первичном рынке Московского региона было заключено 9500 договоров долевого участия (ДДУ), это минимальный показатель с лета 2020 г. После мартовских рекордов в 18 300 ДДУ в апреле спрос на новостройки уменьшился почти вдвое. В абсолютном выражении это возврат к показателям первой половины 2017 г.

Финансовые причины не являются основным тормозящим фактором покупки, доверие становится основной валютой на рынке.

Одно из опасений клиента – получит ли он после внесения денег то, что обещали в офисе продаж. Московские застройщики вынуждены были пересмотреть свое предложение по квартирам с отделкой. Многие поставщики оборудования и материалов ушли из России, разрушились логистические цепочки. Чтобы соблюсти обязательства по срокам, застройщикам приходится искать альтернативы и вносить изменения в проекты. Главной целью девелопера становится сокращение общих затрат на строительство при максимальном сохранении потребительских качеств продукта. Опыт апреля красноречиво показывает, что только те игроки, которые в прошлые подобные кризисы смогли сформировать круг доверия, гораздо меньше подвержены падению спроса.

Не всегда оправданно поступать так, как делает большинство. В кризис 2009 г. были примеры, когда альтернативная стратегия оказывалась более эффективной в перспективе 1,5–2 лет. Сейчас мы наблюдаем, как многие отказываются от отделки и от части инженерных решений, но, возможно, их сохранение может удержать потребителя и отвоевать долю рынка в будущем. Сильная оптимизация, напротив, способна навредить и компании, и клиенту.

Думать об экономии

Основное внимание нужно сосредоточить на проектных решениях, о которых мы перестали думать, расслабившись за три года растущего рынка. Приведу несколько примеров. При строительстве паркинга используются разные типы котлованов. Иногда тип ограждения котлована зависит от разницы в несколько десятков сантиметров. Ранее в объектах бизнес-класса высота потолка паркинга у нас была 3,6 м, сейчас это 3,1–3,2 м, что позволит поменять тип ограждения котлована, а это сотни миллионов сэкономленных рублей. То же относится к покраске потолка паркинга, которую проектировщики указывают по умолчанию. Мы понимаем, что отказ от этого не повлияет на потребительские характеристики (а возможно, даже улучшит внешний вид) и сэкономит миллионы в крупных проектах.

Мы столкнулись с тем, что проектировщики предложили нам фасадные материалы с направленным рисунком. При раскрое оказалось, что потери на обрезках могут достигать 40%. Если мы выбираем материал без направленного рисунка, это дает десятки миллионов экономии. Такая же ситуация при укладке плитки в общественных пространствах здания. Поменяв раскладку плитки или керамогранита и ориентируясь на заводской размер материала, можно сэкономить миллионы на отходах. Таких решений десятки – и в отделке, и в инженерии.

Если говорить о системах «умный дом» и «умная квартира», то для потребителя они имеют большое значение. Требования к уровню безопасности будут только расти, поэтому можно отказаться от каких-то систем автоматизации для управляющей компании, что не повлияет на жителей, но мы не откажемся от камер или систем управления доступом. В целом мы отслеживаем, что из продуктовых решений является для клиента более приоритетным и что менее. Входные группы и их отделка, к примеру, для потребителя более важны, чем облицовка фасадов, а уровень благоустройства важнее, чем инженерные системы.

Вклад кризиса в развитие отрасли

На что стоит обратить внимание потребителю в сложившейся рыночной ситуации, помимо репутации компании и истории ее работы в прошлые кризисы? Во-первых, ее финансовый рейтинг. Также стоит ориентироваться на земельный банк застройщика и перспективы развития новых площадок. Очевидно, что для компании, которая планирует играть вдолгую, невыгодно ухудшать свою репутацию в глазах потребителя.

Оптимизация оптимизации рознь. Чем крупнее компания, тем меньше она может себе позволить не оправдывать ожиданий клиента. Крупные застройщики способны найти технологические решения, которые приведут к экономии без изменения потребительских свойств. При этом все данные решения будут нацелены на то, чтобы поддерживать доверие клиентов.

Обратимся к международному опыту. В США вся инфраструктура в многоэтажном жилом доме должна быть отражена в контракте на покупку. Это закрепляет право не только на квартиру, но и на сервисы, предусмотренные в комплексе. В Нидерландах законодательно ограничен минимальный размер квартиры, которая не может быть менее 40 кв. м. Это защищает городскую среду от появления неблагополучных районов. В Сербии на государственном уровне защищается качество планировочных решений (например, ограничен процент коридоров), а неэффективные проекты считаются «разбазариванием национального достояния».

Каждый кризис делает свой вклад в развитие отрасли, по-новому защищая позицию потребителя. После 2008 г. была принята и внедрена схема продаж по договору долевого участия, что резко снизило число мошеннических сделок. После 2015 г. разработали систему проектного финансирования с использованием эскроу, которая призвана предотвратить появление обманутых дольщиков. Логичным было бы появление законодательных инструментов, которые бы защитили интересы клиента с точки зрения сохранения качества проекта и его потребительских характеристик. И похоже, что инициативы профессионального сообщества и системных застройщиков, которые годами борются за доверие потребителя, здесь уже недостаточно.